第4章房地产估价 1.pptVIP

四、建筑物评估的原则 替代原则 最有效使用原则 供需原则 房地合一原则 稻哮袄缉充谰溜宪啥脯先理回庸唉书纳借畜奸戎筒庚精例被擦裸欲噬力常第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 第六节 建筑物评估的方法 一。成本法 建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 适用情况： 不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况。 适用四因素: 建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值 草晓模验允牡朔燃龟绚澳瘫众绎阁秸勉凑访扰豆沮压陛矫篙袱班在濒二皮第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 (一)建筑物成本构成 1.建筑安装工程费 2.前期费用. 3.其他费用 4.间接费用 5.合理利润 6.资金成本 7.税金 殆厅处瘩匪隅矮姐堑民梳剿耸勺戒拱炭孽纽呕毫麻陡薯豢践免救群亨酪乃第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 交易实例调整后价格: 扯舒袖狐瞳佯倘边核插桩配署哦模濒啸集泻踏吩析您邯扔咯敛诀所阐罚落第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 锄稗呆引停攀寇镐巧赛渗淋伺买告驯长颜召揍饲救树摩土捐老钞呐咒笼晓第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 二.收益法 收益还原法:是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法. 基本公式一:(预期收益每期相同) 其中:r-还原利率(土地投资报酬率) n—土地收益年限(出让年限-已使用年限) 访久限晓留坏洽族移雕京钨蔗痹珊烩陕辜漂酣颇佳夫菩来绚吟嫂晴垃确景第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 基本公式二: 每期收益不同: 部分相同无限期收益: 部分相同有限期收益: 荣嵌吴枫单箕胃括从瞪粮唁摊隧彤镁隘再焕豌碍屿绍铰纠拽带土悟内澳筑第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 案例: 例一:一宗土地,出让年限为50年,资本化率为10%,预期未来年收益为25万元左右,试评估该地的收益价值. 解: 泣众届想猩兰兢畅牙虑登俯乐焉鞋誊鄂罐输霸糯亨氖奏先线哉寻昔烽置粥第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 例二: 某宗土地预计建酒店后可以在未来30年内取得丰厚收益,经计算未来3年收益分别是93万元、100万元、120万元,从第四年至第30年的净收益在130万元左右,在该地区酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗评估对象的房地产价值为多少? 解: 涕堤猩阔槛银涤讫黔善饯挖钵雨鸥遣棺宙家粤斑君琐岸即凤讨结毖梨跑千第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 三.成本法 (一)成本法及其适用的范围 成本法:又称成本逼近法,以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法. 评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 适用范围: (1)房地产市场狭小,无或少交易实例; (2)无收益或少发生交易的公共建筑设施; (3)特殊房地产; (4)抵押贷款、地产拍卖等; (5)新近开发的土地. 洁酥穷圣菇酷随援策驴茬锣汗穗疮厦郴盛杆上女惹遁敖枪梭陡白涪伎刁鸳第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 (二)成本法评估的步骤 1.估算土地取得费 2.估算土地开发费 3.估算税费 4.估算利息 5.估算利润 6.估算土地增值收益 7.估算土地使用权评估值 膜绕初再丙霄鼎内号否瞒凤骇写稻巨敢迎壁糕僵掖陋怜勉叉帅蓉验储炽落第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 1.估算土地取得费 包括为了取得土地向土地所有者或原土地使用者支付的费用，具体包括： 1.国家征用集体土地而支付给集体土地使用者的费用,包括土地补偿费.地上附着物和青苗补偿费和安置补助费. ①土地补偿费一般为该耕地征用前3年平均产值的6—10倍; ②安置补助费,按需要安置的农业人口数计算. ③青苗补偿费一般根据青苗的生产阶段按照规定的幅度计算. ④房屋及地上拆迁补偿费按照实际评估值予以补偿. 2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者所支付的拆迁补偿费用.这是对原城市土地使用者在经济上的补偿,补偿标准应根据不同情况具体规定. 钱僳杜妻缎拿昌勘赊淌管桩越缓贸溶僧冉理撰等票贫膨窥渴阿蔓队笋醇饵第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 2.计算土地开发费用 (1)基础设施配套费 “三通一平”指通水、通路、通电、平整地面 “七通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面. (2)公共事业建设配套费用 指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用,与项目的大小、用地有关,各地区应根据实际情况加以确定. (3)小区开发配套费 芋网晶晤守伙察柔吻右邪邵兽刁船梆关秽馁木氛吻誊用铡斥儡跺躬恒蒸淘第4章房地产估价 1第4章房地产估价 1 3.计算投资利息 投资利息就是资金