龙湖地产-晶蓝半岛案例分析-36-2008年.pptVIP

晶蓝半岛案例分析 推广策略分析 项目区位图 项目总平图 项目景观分析 项目立面 项目户型配比分析 项目户型分析 户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向中庭景观，具有较好观景性。 户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。 该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。 该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。 项目客户分析 产品策略综述 产品策略分析 营销强度分析 项目推广情况 项目推广情况 产品策略分析 推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格 推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格 高品质中等价位入市，提高产品的性价比，同时给以后的价格预留了一定的上升空间；  通过高品质低价入市，树立龙湖企业形象；  控制好总价，便于大面积户型的销售。 案例点评 开盘情况 开盘情况 开盘情况 开盘情况 * 产品策略分析 销售策略分析 楼盘基本数据 地址：成都市济宏路 开发商：成都龙湖锦华置业有限责任公司 占地面积：83亩 总建筑面积：28万平方米，一期99000平方米 二期：19万方 容积率：4.3 绿化率：38％ 总户数：1547户，一期595户、二期952户 车位：1150个 层高：3米 价格：一期4915 产品类型：26层+24层高层电梯公寓。临街是底层商业。 项目位于九眼桥旁，靠近一环路。生活便利，交通通达性很好。教育设施完善，有川大和成都市育才中学位于该区域。临近府南河、望江公园、合江亭等人文景观，有着独特的优势。 会所 幼儿园 该楼盘由道路分割形成2个组团。在规划中将2个组团统一起来，形成有机的整个，较少道路分割的影响。 该楼盘是低密度高层建筑的典范，采用大间距大围合式布局，减少建筑密度，开阔了小区的视野，增加了小区的通透性。这样吃够容积率的同时，提高了产品的品质。 一期组团 二期组团 中庭绿化 底商 灌木绿化走廊 草坪 具有坡度的树叶型绿化景观 泳池 一期组团 二期组团 下沉式网球场 在景观规划上抛弃了大量种植乔木的风格，种植大量的草皮，将草皮与乔木很好的结合，使整个小区更加通透。同时打破草皮形成树叶式下沉坡地景观，具有较好的层次感和改变草皮的单调性。 1 2 3 1 2 3 4 5 建筑立面采用现代简约风格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，给人于较高的品质感和舒适感。 晶蓝半岛的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型，所占的比列达到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所占的比例为16％。可以看出晶蓝半岛主要是舒适型为主。总价主要是集中在60—75万之间。 89 124—135 152—168 面积（平方米） 1525 合计 16% 243 2室2厅1卫 62% 950 3室2厅2卫 22% 332 4室2厅2卫 比例 户数 户型结构 这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。 135平方 项目户型分析 133平方米 项目户型分析 168平方 项目户型分析 该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗，采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。 但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度上讲这样的布局是有很大的问题。 88平方米 项目户型分析 124平方米 项目户型分析 157平方米 项目户型分析 152平方米 该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。 客户年龄段： 以35——50岁左右为主 客户交通工具：私家车（雅阁、马志达、大众、福特、丰田等） 置业次数：二次置业以上为主 职业：公务员、企业中高层、外地人等 需求：88——130平方米为主 从售楼部的观察看出，该项目客户的年龄集中在40岁左右，在事业上有一定的成就的群体。这部分的群体购买能力强，文化层次较高，对产品要求高。这部分群体看重龙湖的品牌和产品的区位。 晶蓝半岛利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装，把钱花到看得到的地方，