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新规则▪新价值▪新方法 房地产行业 行业策略·行业研究 强于大市 （维持） 2007 年投资策略 2006 年 11 月 投资要点 分析师 王德勇 即将过去的一年，房地产板块的投资主线主要有两条：第一条是重估行 电话：010 情；第二条是宏观调控行情。同时，步入 2006 年，房地产公司不得不 邮件：wangdy@ 面临这样的现实：一方面土地成本在不断地抬高，另一方面，抑制房价 上涨似乎成了政府的头等大事。房地产企业从 1998 年以来从没有面临 段海瑞 电话：010 过如此恶劣的产业生态环境。 邮件：dhr@ 透过这些表象，我们认为房地产行业正在建立它属于“资本”的新的商 业规则。2004 年以来，国家对地产业的宏观调控政策重要的有两项： 一是控制银行信贷，二是出台新的土地政策。正是这种结构性的机缘性 巧合， “土地新政策和控制银行信贷两手抓”，从两个关键的环节（但 实质是资金）抬高了房地产行业的准入门槛。 新的商业规则直接考验地产公司的“资金运作力”，这种能力并不是一 地产指数相对中标 300 、H 股指数表现 种虚无缥缈的东西，它跟融资、获得土地能力、管理能力、设计营销策 中标300 H股指数 划能力、品牌、后期服务、行业整合能力等等都息息相关。未来的房地 100 地产指数 产板块，只有其中一方面或者多个方面都有优势的公司才有投资价值。 50 目前房地产股票的价格，并没有完全反映地产公司这些新的价值。 0 我们不得不面临这样的尴尬：抽象而无形的“资金运作力”和其相关的 -50 其他一些能力，用当前流行的方法 PE 、PB 、NAV 、DCF 根本无法衡量， 而这些能力恰恰是奠定新规则下地产公司新价值的基础。为此，我们不 051102 060213 060524 060830 得不进行一些研究方法和评估方法上的创新。 资料来源：中信数量化投资分析系统