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更正登记制度与和谐物权关系研究【摘要】更正登记制度是登记制度的一个重要组成部分,对保障不动产物权作用重大。我国更正登记制度无论在立法上,还是在理论上,均属薄弱领域。我国应设立依申请更正登记、依职权更正登记及对不正确的标示登记更正相统一的更正登记制度,完善更正登记制度,构建和谐物权关系 【关键词】物权变动 更正登记制度 构架 物权变动是物权法的核心内容。物权变动必须以一定的公示方法表现其变动,由国家专职部门将不动产物权的事项记载于不动产登记簿,才能发生一定的法律效果。作为不动产物权的公示方法,登记制度的最主要功能是促进交易,保障交易安全。但人为的登记记载工作,总会受到各种客观和主观因素的影响,错误的记载不可避免,因此,更正登记制度作为保障不动产物权正确界定的制度,必不可少 更正登记的内涵 更正登记是对不正确的不动产登记进行更正的登记程序。更正登记属于登记制度的一种类型,我国物权法称之为错误登记。当登记簿上记载的权利状态与实际的权利状态不相符合时,登记簿上的登记即为不正确登记。目前学界把由法定公示方式表征的物权称为法律物权,把真正权利人实际享有的物权称为事实物权。我们可以将法律物权的享有者称为登记权利人,将事实物权的享有者称为真正权利人。发生不正确登记时,是指法律物权与事实物权不一致,也即登记权利人与真正权利人不一致。更正登记就是针对不正确登记所设置的 从更正登记的程序角度着眼,可以将更正登记分为两大类,一类是由民事主体引发的更正登记,可称为依申请的更正登记;另一类则不以民事主体的申请为条件,登记机关可以主动地依职权引发更正登记,可称之为依职权的更正登记。前者更多地重视民事主体的权益,带有更多私的色彩,后者则更多地注重社会利益的保护,带有更多公的色彩 我国更正登记制度现状及问题存在 我国现行法律法规中规定的更正登记制度无论在体系上,还是在内容上都有进一步完善的必要 现行法律法规中关于更正登记的规定。我国不动产登记制度包括土地登记和房地产登记,均为依法进行。我国土地和房地产登记中有关更正登记的规定最早体现在国家土地管理局于1995年12月8日发布的《土地登记规则》,该规则的第七十一条规定:“土地登记后,发现错登或者漏登的,土地管理部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记。”建设部于1997年10月27日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》中也有对不正确登记的处理办法。该办法所针对的对象并不是登记簿上的记载,而是房屋权属证书。在注销房屋权属证书后,对于登记簿上的不正确登记如何处理,该办法并没有作出规定。XX年通过的《物权法》在第十九条规定了更正登记制度,共分两款:“权利人、利害关系人认为不动产簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该规定内容比较简略,不够细致,操作性不强 我国更正登记制度存在的问题。从我国现行的法规规定可以得出以下结论:更正登记制度在我国登记制度中地位不高,不受重视。我国更正登记制度的现状带来了极大的消极后果。其一,更正登记制度是登记制度的一个重要组成部分,我国现行法将更正登记排除在登记制度之外,使登记制度缺乏体系性,立法显得比较凌乱。而且作为登记制度的一部分,更正登记制度担负着登记制度的部分功能,即对不正确登记进行改正。一旦将更正登记制度排除在登记制度之外,登记制度的功能便会出现缺失,从而影响到整个登记制度的运作。其二,更正登记制度的主要目的是保护真正权利人利益,保护财产静的安全。将更正登记制度排除在登记制度之外,会削弱登记制度对真正权利人和财产静的安全的保护,从而影响登记制度价值追求的均衡。其三,我国的登记制度并不十分发达,存在着诸多的“不统一”,有些规定还相互冲突。在这种背景下进行的登记,在登记过程中发生不正确登记的可能性是很大的,因而也就更需要有更正登记制度来进行调整。另外,对于不正确登记致使他人损失的,我国没有建立登记机关的赔偿制度以资补救。因此,更正登记制度在我国更有必要加以详细规定,在发生损失之前改正不正确登记,避免损失发生 我国更正登记制度的应然构架 依申请更正登记的设计。更正登记主要目的是保护真正权利人的利益,是对私权的保护,因此在程序设计上要以依申请的更正登记为原则,以依职权的更正登记为例外。依申请更正登记虽然在我国现行法中也有规定,但非常不完善。一方面是缺乏可操作性,另一方面是附属于依职权更正登记 笔者认为,在设计依申请的更正登记时,应该以当事