比较法估价汇编.docx

1、市场法评估技术路线“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。“市场法”测算技术线路如下如下：选择可比实例，测算比准价格比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数其中房地产状况调整系数包括区位状况调整系数、实物状况调整系数、权益状况调整系数等三项系数，该三项系数均以可比实例成交价格为基数测算，房地产状况调整系数由三项系数连乘得出。求取最终比准价格，即市场法测算结果通过上述方法求取每个实例相应的比准价格之后，以其算术平均数作为最终比准价格。估价测算过程选取可比实例，对可比实例进行情况说明经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选定以下A、B、C三个比较交易实例：案例编号实例A实例B实例C案例名称嘉州新城北欧印象Ⅲ期地下车位（一楼：35 m2）翡翠国际四期君悦湾地下车位出租（负一楼28 m2）嘉州新城莱茵水岸地下车位（负一楼 26 m2）座落位置乐山市市中区肖坝片区（大渡河大桥转盘西侧）乐山市中市中区岷江东岸（紧邻翡翠国际社区三期）乐山市中区肖坝旅游车站西面50米处　规划用途商业住宅商业住宅商业住宅成交价格交易总价为150000元单价为RMB 4285元/㎡交易总价为160000元单价为RMB 5714元/㎡交易总价为120000元单价为RMB 4615元/㎡交易情况正常交易，税费均由卖家负担正常交易，税费均由卖家负担正常交易，税费由各自负担交易范围产权范围内房地产，未含非房地产资产产权范围内房地产，未含非房地产资产产权范围内房地产，未含非房地产资产付款方式过户时结清过户时结清过户时结清成交时间2015年8月2016年3月2015年10月区位状况负一楼，地处肖坝车站附近，交通便利、配套设施齐全，环境景观良好地处岷江东岸，区位状况良好；环境景观较好，配套设施一般地处肖坝车站附近，区位状况较好；环境景观一般实物状况普通装修，环境一般；平面布局较好（规则）；使用状况较好装修较好；环境较好，平面布局一般（较规则）；使用状况一般装修较好；环境较好；平面布局较好（规则）；使用状况较好权益状况70年，从2008年11月起计70年，从2013年4月起计70年，从2013年9月起计建立价格可比基础建立价格可比基础包括3个内容，其分析分别如下：统一房地产范围：经分析，估价对象与可比实例均具以下特点：第一， 均为不带有债权债务的房地产；第二，均未含有非房地产成分；第三，房地产实物范围相同。统一付款方式：可比实例均为过户时结清，与估价对象拟交易方式一致。统一价格单位：估价对象与可比实例均按建筑面积(含分摊)，以单价计算，币种为人民币。经过上述分析之后，估价对象与可比实例价格内涵一致，可直接用于测算。进行交易情况修正可比实例交易情况均为正常交易，其交易价格可比实例A、B税费均由卖方承担，可比实例C为正常市场价格，须进行交易情况修正。A正常成交价格=买方实际付出的金额-应由买方承担的税费设正常成交价格为a,其中印花税税率0.05%；交易手续费0.5%；契税：3%买方实际付出的金额=a+(a*买方应负担税费的税率)150000=a*（1+0.05%+0.5%+3%）a=144858元由此可得：A的正常成交价格为144858元，单价为4139元/㎡B正常成交价格=买方实际付出的金额-应由买方承担的税费同理可得：B的正常成交价格为154515元，单价为5518元/㎡可比实例C为正常成交价格，为120000元，单价为4615元/㎡进行市场状况调整经调查分析，结合乐山市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得知乐山市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选可比实例均为近期交易，与评估基准日相差不远，需进行市场状况（交易时间）调整。环比价格指数（2015年8月-2016年5月）8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月-1.5%-1.5%-1.5%-1.5%-1.5%3.2%3.2%3.2%3.2%3.2% A在估价时点的价格=4139*(98.5/100)*(98.5/100)*(98.5/100)*(98.5/100)*(103.2/100)*(103.2/100)*(103.2/100)*(103.2/100)*(103.2/100)A在估价时点的价格=4561元/m2同理可得：B在估价时点的价格=5876元/m2C在估价时点的价格=5241元/m2区位状况调整区位状况比较、调整的主要内容包括：位置（包括所处方位、距离、朝向、楼层）、交通（包括进、出方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境、景观）、外部配套设施（