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中国房地产市场宏观调控策略研究摘要:从1998年房地产改革以来,我国房地产业有了突飞猛进的发展。但同时也存在着房地产价格不合理持续上涨、房地产投机性需求日益增加、市场运作不规范等突出矛盾和问题,对此国家也曾出台一系列的宏观调控政策。本文立足于我国房地产经济发展的现状,分析了我国土地、金融、税收、保障性住房等房地产宏观调控政策的作用以及所存在的问题,并提出相应的政策调控思路与方法,促进我国房地产业健康有序发展 Abstract:From the market improving in 1998, real cstatc market developed quickly in China. But it is positive that prices raised innormally, speculative needs grown increasingly and the market is confuse and so on. Because of these questions,the government has adopted a series of macro――control policies.During focusing on current situations of the Real cstatc market economy ,we analyse the policies of land、finance、tax、low-income housing as well as its defaults.It gives some suggestions and idears about resolving the problems, on order to improve Real cstatc market developed healthily. 关键词:房地产市场 宏观调控 Key Words:Real cstatc market Macro adjustment and control 作者简介:汤景林(1983―),男,汉族,广西桂林人,广西师范大学区域经济学研究生 改革开放以来,我国房地产业迅速发展。以住房为主的中国城市房地产市场逐步成为了国民经济的支柱产业,对拉动我国经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用,同时带动了钢铁、水泥、电力、金融、运输等相关行业的发展,推进了城市化进程。然而在此同时,也出现了房价上涨过快、房地产投机日益严重,市场潜在需求与有效供给不足,土地市场运作不规范等问题。造成房价过度上涨,催生了房地产市场的巨大泡沫。这不仅威胁房地产行业的可持续发展,而且严重影响人民生活及我国经济的健康运行。房地产是关系国计民生的特殊商品,政府为实现房地产市场的健康发展和高效运行,必须对房地产市场进行有针对性的调控 一、房地产市场改革以来所存在的问题 近年来,中国经济的发展,人民生活水平提高,扩大内需等积极政策促进了房地产业的高速发展,但也出现了不少问题,主要表现在以下方面: (一)土地资源稀缺 投机现象严重 房地产是从事不动产开发投资的行业,离不开土地的供给。土地是一种不可再生的资源,供给弹性小。随着中国城市人口的增多,城市化步伐加快,人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越显突出。在目前不完善的土地交易制度下,由于利益的驱动,房地产开发商总是千方百计的圈地。在获得国有土地使用权的过程中,通过贿赂、暗箱操作等手法,低价获得国有土地使用权。或将土地高价格转让,进行投机获利。有限的土地资源反复交易,导致价格急速上涨,形成房地产泡沫。一旦泡沫破裂,不仅严重扰乱了行业正常秩序,危害整个国民经济的可持续发展 (二)房地产对金融依赖程度较高,蕴藏较大金融风险 我国房地产对金融的依赖程度很高,积累了大量金融风险。主要表现在以下方面:一、房地产信贷增长过快;二、房地产商自有资金比重低。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或者间接来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上;三、商业银行过度竞争。近年来,由于我国商业银行特别是国有银行存在流动性过剩的现象,具体表现为存贷差越来越大,迫于盈利压力,银行急于把过剩的资金贷出去,而房地产由于有抵押物相对风险较小,成为各家银行理想的房贷对象。投资过快、供给增加在导致房地产销售市场过度繁荣的同时逐渐把房价推到了严重偏离实际价值的不合理价位。事实上中国部分城市房价已在高位运行。房地产业与银行之间已形成一荣俱荣、一损俱损的态势,一旦房地产由繁荣走向萧条,房地产泡沫破灭可能引发银行资金链断裂,从而对整个国民经济带来沉重打击 (