REITs的中国路径(1201)(投资银行学-北京大学何小锋).pptVIP

1 三、私募REITs先行——REITs的中国路径 第五讲 不动产融资 前言 REITs 是近来中国房地产金融创新的热点议题。但目前REITs的中国之路仍然是“万事欠妥、只见东风”，国内实施REITs仍然存在包括税制在内的诸多障碍。如果完全按国际资本市场公开发行的条件来设立，REITs的中国之路尚遥不可期，而到海外上市又确属“远水”。 我们课题组认为设立中国式REITs应渐进进取，依据中国现实国情来创新设计REITs的中国路径——首先以财产信托计划形式私募。我们可以先简后繁，等到私募REITs试点从设立——运行——扩充有了一定规模和经验后，再将私募发展到公募和公开交易，以达到“积极稳妥发展资本市场”的目的。这条路径我们课题组将其定义为：私募式准REITs（Pre-REITs）。 本课题研究的思路 本课题的主题是房地产金融创新。本课题的主要思路是：通过分析借鉴刚刚上市交易的香港REIT——领汇（0823.hk），结合目前中国的具体国情，探索REITs的中国路径。 本课题的逻辑结构如下： 提出一个有争议的话题 房地产融资＝房地产金融？ 国内很多媒体把房地产金融和房地产融资划上了等号，其实房地产融资仅仅是房地产金融的一个方面，一个最简单的方面。就中国目前房地产金融的现状来说，可以说还没有形成真正意义上的房地产金融。 从房地产金融的机构和业务来说，中国还存在很多空白，还没有很好的研究和发展。 中国目前房地产金融的现状如何呢？ 国内11＋1种房地产融资渠道 国内11＋1种房地产融资渠道 国内11＋1种房地产融资渠道 国内11＋1种房地产融资渠道 国内11＋1种房地产融资渠道 房地产企业可结合自身情况进行选择： 当融资规模在几百万元时，采用典当的方式最快速、最方便。 当融资规模超过千万但不足2亿时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。 当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。 银行贷款仍是不可或缺的主要融资渠道。 而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合房地产开发商的融资手段。 三亚地产投资券：十三年前的实验 时间：1992年11月 发行人：三亚市开发建设总公司 标的物：三亚市丹洲小区800亩土地 资金用途：该片土地的规划设计、征地拆迁、土地平整、道路建设及供电、供水、排水等五通一平的开发 发行总额：2亿人民币（800*25） 投资管理人：海南汇通国际信托投资公司 发行总顾问：投资与市场研究所（何、方等） REITs的比较优势 中国房地产金融创新方向探析 中国房地产金融创新路向何方？ 11＋1＋？ 从长远来看，商务部已明确向国务院提出：“打通国内REITs融资渠道”。 从当前来看，为解国内商业房地产开发商的“近渴”，发展一个REITs的过渡产品——私募REITs非常有意义。 What is a REIT？ A REIT is a collective investment scheme constituted as a trust that invests primarily in real estate with the aim to provide returns to holders derived from the rental income of the real estate. Funds obtained by a REIT from the sale of units in the REIT are used in accordance with the constitutive documents to maintain, manage and acquire real estate within its portfolio. （房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。） ——香港证监会的定义 What is a REIT？ A REIT is a company that buys, develops, manages