商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究.pdfVIP

营 ‘梅富 2007年第12期 商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究 ◎张 翔 [摘 要]随着商品房买卖合同纠纷日益增多以及由此带来的诉讼案件数量的大幅度上升，对涉及商品房买 卖合同纠纷有关法律问题的研究就显得越来越有意义和价值。本文就商品房销售广告和宣传资料、商品房认购协 议、商品房的质量、商品房迟延交付等几个较具代表性的涉及商品房买卖合同纠纷的法律问题进行了分析、界定 和阐述 『关键词1商品房买卖合同纠纷 法律问题 [中图分类号]DF418 [文献标识码]A [文章编号]1000—7326(2007)12—0077—05 随着我国城镇居民住房的商品化、社会化．我国房地产业得以迅猛发展，商品房买卖合同纠纷也日益 增多。尤其是2003年6月1日最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》(以下简称最高法院 《解释》)颁布实施后，由于人们法律意识普遍增强和有了法律依据，此类诉讼案 件的数量更是呈现大幅度上升趋势。综观案件的诉讼成因，商品房买卖合同纠纷涉及的法律问题很多，但 限于篇幅，本文仅就几个较具代表性的法律问题谈点个人的见解。 一 、 关于商品房销售广告和宣传资料的问题 作为商品房销售的一种行之有效的促销手段．商品房销售广告和宣传资料在商品房交易市场普遍存在 早已司空见惯。因其图文并茂，购房者很容易被它误导和蒙骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠 纷中占了相当大的比重。解决这类纠纷，关键在于要明确商品房销售广告和宣传资料的法律性质以及它成 为要约应具备的法定条件。 (一)商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定 依据我国 《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订人合同中的广告、宣 传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为 “要约邀请”，那么当购房者受到虚 假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时．其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补， 而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说．显然是不公平的。 针对上述这一问题，最高法院 《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的 规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关 设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视 为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约 责任。”这一规定明确了开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理，即 使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。最高法院这一解释 无疑保护了广大购房者的合法权益，也有效遏止了某些开发商为谋取暴利，利用虚假广告兜售商品房的不 法行径．最终有利于我国房地产市场健康有序的发展。 当然．最高法院 《解释》毕竟只是原则性的，在解决具体纠纷中仍会产生歧义，特别是究竟什么算是 $本文系广州市 “十一五”规划课题 “商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究”(06YZ517)研究成果。 作者简介 张翔，华南师范大学政治与行政学院副教授 (广东 广州，510630)。 “对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”可能各执一词，但这并不妨碍司法机关根据 《解释》的规定作出适当的裁定。 (二)商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件 根据我国 《合同法》第14条以及最高法院 《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内 容符合以下三个条件时，应认定为要约。 一 是商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设 施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。至于开发商对规划范围之外的周边环境和公共设施进行的宣 传．不能认定为要约，若此宣传具有虚假性，导致了购房者的损失，购房者有权要求开发商承担赔偿损失 的缔约责任。如销售广告宣传在新建小区周边，政府将建立幼儿园、小学、医院、菜市场及超市等，但实 际上政府规划部门并没有此项规划，对此，开发商应按相关法律规定赔偿购房者的损失。 二是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓 “具体确定”，是指广告的内容是特 定的，如允诺规划区内将建游泳池、每单元有三部电梯、小区绿化率达到85％等。而像小区 “具有欧洲 园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼