银行抵押担保贷款的法律风险及规避.pdfVIP

银行抵押担保贷款的法律风险及规避 口 辛绵绵 随着我目房地产业的迅速发展，以土地、房屋、在建：r‘程抵押已经战 金的款额后．抵押权人有优先受偿权。”土地管理部门收取土地使用权出 为主要的担保方式 由于土地、房屋、在建1 程抵押同时涉及企业、银行、 让金的权利也优先于在建j：程抵押权的优先受偿权。 购房人、在建 程承包人、税收部门、保险人、抵押登记部门等多方当事 f2)在建] 程抵押权与商品房预售冲突的风险。最高人民法院《关于 人．法律关系比较复杂．银行必须十分谨慎地操作才能防范』x【险。本文拟 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》明确规定，只要取得 结合信贷实践．在现有的法律、法规框架内，对银行在办理上述抵押贷款 商品房预售证．商品房预售买卖合同可认定为有效．是否备案登记并不 过程中可能存在的法律风险进行分析．并就如何防范、化解风险进行初 影响合同的效力．也就是说商品房预售买卖合同的效力更不受在建工程 步探讨．以求抛砖引玉之效。 抵押的影响 此外．在开发商预售房屋的过程中，还要防范消费者购房优 先权的风险 最高院在《关于 翌价款优先受偿权问题的批复》中规定： 土地抵押贷款的风险形式 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享 目前银行土地抵押贷款的风险主要反映在以下儿个方而： 有的 程款优先受偿权不得对抗买受人 既然消费者的优先权优于工程 f1)抵押权被悬空 源于开发风险 开发商以土地使用权作抵押取得 价款优先权．而一I 程价款又优先于银行抵押权，那么．消费者的优先权当 贷款．用于该地块上的房产开发，随着商品房的完T=出售．开发商先于出 然更优于债权银行房地产的抵押权 售．导致土地无法变现，更谈不上优先受偿，最终使抵押权悬空。据调查． f3)在建工程的权属瑕疵风险 担保法规定：所有权、使用权不明或 当前开发商贷款购买的土地．除，一部分无力开发形成闲置不能按期收回 者有争议的财产不得抵押 由于在建T 程尚未办理产权证．其所有权处 外．有相当部分存在投机性质，一些投机性借款人将从银行取得的土地 于相对确定的状态，存在发展商在办理抵押之前已私下将房产转让或抵 抵押贷款挪作它用，把银行抵押贷款购买的土地长期闲置不使用开发． 债或已作为同迁房的可能，从而导致在银行行使抵押权时发生抵押房产 等待土地涨价后高价H{让或再进行开发．抵押贷款土地“长闲不用”．在 产权有争议而导致抵押无效的风险一 少数地方形成了，“罔地运动” (4)在土地抵押转为在建T=程抵押过程中的登记风险 在房地产开 (2)国家政策、行政行为带来的风险、《城市房地产管理法》对以出让 发贷款巾．一般先以项目的土地使fI_}j权设押，待项目需办理预售许可证 方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制．超过出让 时则先解除土地抵押，然后冉办理在建1]：程抵押 在此过程中，如果操作 合同约定的时间可以加征土地闲黄费甚至无偿收回土地使用权 依此规 不当．将会使银行的抵押权落空．首先．作为抵押物的士地使用权如果已 定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本．削弱还贷能 被法院或其他司法部门查封的，此时银行若到登记机关注销了原登记． 力，更为严重的是．一旦闲置期届满两年．土地使用权面临着被政府无偿 却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记．一旦注销后甚至连恢复 没收的政策风险 抵押物就不复存在 原状也无法做到 其次，土地使用权虽然没有被查封．但在银行办理注销 (3)抵押物高估 一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要中 土地使用权抵押登记后、在建_广程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物 介部门评估．受巾介部门评估趋利性影响．往往会出现高估地价现象 使 突然被查封，此时、在建_I：程抵押权登记也无法办理 土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的