物业管理案例 22.docVIP

案例一： 经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业服务企业为其住宅小区提供物业管理服务，双方友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：“（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等。（二）物业服务费按每月1.5元∕平方米的标准向业主收取，多退少补。（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业服务企业履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。（四）物业服务企业有权制定管理规章制度，有权制订和修改《业主管理规约》。（五）双方一致同意，物业服务企业有权采取停水停电的方法，催缴物业服务费。（六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。（七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（八）本合同经双方签字并盖章后生效。” 答题要点： 问题1、如何判断物业服务合同是否有效？ 问题1、物业服务合同只有经过业主委员会与物业服务企业签字盖章后才生效。 问题2、你认为双方指定的物业服务合同中缺少了哪些主要内容？ 问题2、关于合同期限的约定、关于小区物业服务标准的约定，业主委员会和物业服务企业的义务。 问题3、你认为在本案例中物业服务合同的哪些条款的约定是无效的或不清晰的？ 问题3、无效条款有：双方关于催缴物业服务费方式的约定无效、物业服务企业有权制订和修改《管理规约》的约定无效、物业服务企业有权采取停水停电的方法催缴物业服务费的约定无效。不清晰条款有：物业服务费收取方式约定不确定、物业服务事项约定不明确。 问题4、你认为在此案例中还有哪些事项很有必要在物业服务合同中补充约定？ 问题4、风险责任的承担、合同的变更、合同的终止。 案例二： 某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由和访问对象，并要求登记、查验身份证，该人回答：有事，你不用管。径入电梯，值班保安阻拦未果，通知监控观察，该人到22层出电梯后，被巡层保安截住，再次追问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开22A房门进入，保安员紧盯尾随至门口等候，稍后，该人搬出一台电脑，该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求出示物业服务单位出具的物品放行条或证明其业主身份的证件，该人无法提供，但称是受22A业主所托搬取电脑。 答题要点问题1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？ 问题1、礼貌询问，要求登记。 问题2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的的做法是什么？ 问题2、通过监控设备注意观察，礼貌询问是否需要帮助，巡楼保安在该楼层守望。 问题3、该人搬电脑至大堂，保安人员恰当的处理措施是什么？ 问题3、要求出示能证明其业主身份的证件，要求出示物品放行条，若无法出示放行条或身份证明，及时打电话与22A业主联系核实。 案例三： 清泉物业管理公司接管了丽苑商品房住宅小区，物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业共用部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。 6、清泉物业管理公司接管了丽苑住宅小区（经济适用房），物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业公共部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改选费用。 1]你认为这样的测算对吗？ 答：这样的测算不正确。 A因为只有实行物业服务收费酬金制，其收取的物业服务费中才包括物业管理企业的酬金。而实行物业服务收费包干制，物业服务费包括的不是物业管理企业的酬金，而是物业管理企业的利润。 B物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 2]物业服务成本由哪几部分构成？ 答：物业服务成本包括以下几个部分： A管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 B物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用； C物业管理区域清洁卫生费用； D物业管理区域绿化养护费用； E物业管理区域秩序维护费用； F办公费用； G物业管理企业固定资产折旧； H物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； J经业主同意的其他费用。 案例四： 业主A起诉物业公司称：其幼子（五岁）在小区内玩耍，以手中食物引逗一只猫时，被该猫抓伤，受到惊吓（此事实有邻居和小朋友作证）；需注射狂犬疫苗并请假照顾，产生经济损失2500元（有医疗发票及考勤记录证明）。后得知该猫为小区众多流浪猫中的一只。有业主证明，物业公司一些安全员经常以剩饭剩菜投喂小区内的流浪猫，实际上是这些流浪猫的饲养者；另外，作为小区的管理人，物业公司未尽到管理义务，致使发生幼儿伤害，应当承担全部责任。故要求物业公司赔偿以上损失并精神损