全国房屋登记官考试辅导材料-房屋登记案例分析.pptVIP

商品房登记知识点 1、购房合同可约定共有面积的分摊，无约定的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊； 2、地面停车场（即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位）属业主共同所有，开发商不得出售； 3、关于商品房面积发生误差的处理方式 ，详看书中183页内容。 代理人滥用代理权的情形 1、自己代理：代理人以被代理人的名义与自己实施民事行为； 2、双方代理：代理人同时代理双方当事人实施同一项民事行为； 3、恶意代理：代理人和第三人恶意串通实施损害被代理人利益的行为。 登记机构应当对代理人的代理权限进行必要的审查。在受理相关房屋登记申请以后，就同一套房屋提出的申请行为应当谨慎。 房屋翻建、改扩建的登记类型 掌握：翻建、改扩建房屋登记类型的确定 翻建房屋应办理变更登记。房屋翻建不等于房屋灭失，所有权客体并未消灭，因此，翻建房屋的所有权主体也不变，依法应办理变更登记。 土地抵押对房屋登记和预售的影响 掌握：土地使用权设定抵押后，预告商品房买受人办理预告登记及转移登记的处理方式； 熟悉：已抵押土地与预售商品房的法律关系及处理程序，已抵押土地与房屋初始登记的法律关系，已抵押土地与房屋转移登记的法律关系。 房屋初始登记时，是否需要土地抵押权人出具同意办理初始登记的证明材料？ 房屋登记机构收取土地抵押权人出具的同意证明材料仅限于转让的情形，目的是保护抵押权人的权益。而初始登记并不改变抵押财产的的所有权性质，不影响抵押权人实现自己的债权，所以不必收取上述材料。 已预售房屋办理在建工程抵押的特殊要求 熟悉：在建工程抵押与商品房预售之间的关系及处理方式。 在建工程抵押的特点 一、贷款只能用于在建工程的继续建设； 二、抵押权人只能是取得了金融许可的机构； 三、抵押人必须是债务人和在建工程的土地使用权人； 四、抵押的是已完工的部分； 五、已预售并办理了预售备案或预告登记的房屋，不能对该房屋再设立在建工程抵押； 六、在建工程抵押权登记必须要进行实地查看 优先受偿权，谁更优先？——物权优于债权原则，受偿顺序如下： 善意购房人的购房款——建筑承包商的工程款——银行债务 其他优先原则 1、法律适用规则：上位法优于下位法，后法优于前法，特别法优于一般法。 2、承租人对承租房屋享有优先购买权，但须具备以下条件：一是房屋租赁合同合法有效，二是出租人在房屋租赁合同有效期间内出卖已经出租的房屋，三是承租人承诺购买的条件与其他人承诺的购买条件相同。 3、共有人与承租人的优先购买权并存时，共有人优先于承租人购买。“买卖不破除租赁”，房屋产权转移的，原租赁合同继续有效。 4、遗嘱继承优先于法定继承。 抵押登记是否必须要进行房屋评估 房地产评估报告不是抵押登记的法定要件。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十二条规定，“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人双方协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。”因此，房地产评估不是房屋登记机构办理抵押登记中的必经程序。 《物权法》实施以后，第十三条明确规定了登记机构不得要求对不动产进行评估，抵押物的价值并不是登记机构应当审查的内容，是否超过抵押物的价值是抵押权人应当注意的事项，与登记机构无关。 最高额抵押的主合同债权能否转让 最高额抵押的主合同债权不得转让。但最高额抵押债权确定后可按普通抵押权行使，如最高额抵押所担保的不特定债权，因债权数额确定登记、借款期限届满等原因成为特定债权，为其所设定的最高额抵押权也转变为普通抵押，可以随着主债权的转让而转让。 在最高额抵押债权未确定之前，能否办理最高额抵押注销登记？（可以） 抵押登记相关知识点 1、抵押权自登记之日起产生效力； 2、订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权； 3、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 4、注意了解反担保的概念及特性（参看书中217页内容） 5、抵押权注销登记应由双方共同申请，单独一方不能申请。我国现行立法没有“恢复”抵押登记的提法，房屋登记机构办理“恢复”抵押登记实际上适用的是重新办理抵押，其恢复抵押登记的行为不具有合法性。抵押权是通过登记产生的，不是通过恢复而产生的，抵押权生效时间应从重新登记之日起计算。 房屋登记机构对房屋交易价格的审查义务实践 熟悉：申请人对房屋交易价格如实申报的义务；房屋登记机构对交易价格的审查及法律责任。 　　申报成交价格属于当事人的义务，不属