别墅项目报告基本架构.pptVIP

区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 规模较大 地价相对较高/低 处于(XX行政)区划 资源条件较好/一般 区域尚待开发 ……………. R1：非期望结果 ——按常规发展的可能结果 R2：期望结果 ——我们的期望目标 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 我们从规划和事实的角度回答四个问题 总结：项目总体的战略发展方向 本部分将回答3个主要问题 目标客户群描述 市场竞争分析主要内容 案例适用性分析 案例借鉴分析 通过案例启示和对标分析，找到了本项目的成功之道------打造另一极 项目定位 根据当地住宅市场情况,不同容积率下产品的可能售价范围 通过构建模型，计算不同容积率下的最优物业类型配比 根据市场调查情况，在容积率较低的情况下，将小高层的占地比例设置为零。 容积率超过1之后，有少部分的小高层出现 1.4 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.6 小高层价格 叠拼与多层价格 联排价格 容积率 计算条件： 纯联排别墅容积率0.8 纯多层容积率1.2 纯小高层容积率1.5 占地面积S，容积率R 联排、多层和小高层占地比例为X,Y,Z 构建模型 X+Y+Z=1 0.8S+1.2SY+1.5SZ=RS 最后根据各种物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积 * 本报告严格保密 XX别墅项目整体定位与发展战略研究 谨呈：XX开发商 * 版权声明： 本项目是深圳市□□□房地产有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 我们的目标 首期回收资金 / 实现土地价格 提升土地价值, 建立区域品牌 项目背景及约束条件 项目背景 地块规模: 容积率: 取地成本: 约束条件 启动资金限制: 开发周期限制: 项目研究工作的阶段划分 工作 最终成果 区域（城市及周边区域）宏观经济背景研究 城市土地市场、房地产市场调研 对政府官员、专家及消费者深度访谈 目标消费者问卷调查 项目的优劣势分析和价值判断 项目的经济测算 城市房地产市场调查分析结果 项目的市场定位与发展战略 （中稿） 提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研究，完善报告 2004/09/21 至今工作 第一阶段（中期） 项目整体定位与发展战略 第一阶段（终期） 提交终稿 2004/08/12 2004/09/15 第二阶段 启动区策略 第三阶段 营销战略 项目前期基础调研工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目和地区背景分析 锁定部分市场的集中分析 假设和量化 项目周边及地块勘察 城市宏观经济情况 城市发展现状 城市总体规划 城市房地产市场状况 5位政府官员 具体分属机构： 市规划局、国土局、房产交易中心及镇国土科、规划科、 工行 地块解析和界定 宏观经济背景分析 各区域房地产供求情况分析 消费者支付能力分析 消费者投资趋势分析 44份目标消费者问卷调查 各区域住宅市场情况 地产专业人士5位 房产销售主管4位 目标消费者深度访谈20位 调查各区域重点楼盘30个 目标市场的竞争性供给分析 终端消费者价值取向和置业倾向的分析 项目整体实现的机会点分析 案例借鉴 地块价值分析的结果 经济效益分析 最优容积率与物业配比 定价的市场支撑条件 发展战略与定位 项目界定 区域属性: 城市所属区位及地位 城市区域发展方向 地块周边资源及环境特征 项目属性: 地块现状及四至 规划及经济技术指标 可达性好、交通便捷 周边生活配套档次较低 诠释 地块周边一般性资源条件较多 但缺少稀缺性自然景观资源 当地城郊一定规模的开发项目 项目属性 经济相对落后的城镇中心区 城郊旅游度假区 距离城中区较远 位于经济发达地区 都市圈中心 区位属性 属性 问题界定和结构化分析 制定战略发展方向 案例借鉴和模式选择 客户定位和需求分析 市场竞争分析 经济技术指标分析 一期经济测算 思维导图 项目定位 ？ R1 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2 从置业选择上 从区域价值上 从竞争上 从销售力上 从价格体系