广工资产评估期末考计算题.docxVIP

第三章1. 被评估设备建于1996年，帐面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备高1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的评估值。第六章P1382P141 6.63、被评估设备1999年10月从英国进口，进口合同FOB报价20万英镑。2004年10月评估时英国厂家已不再生产此设备，其替代品FOB报价35万英镑。调查资料：市场上一般成交价为报价的80%评估对象功能的落后导致其现行FOB价格相对于替代品具有30%的折扣评估基准日人民币对英镑汇率为11.93：1境外运杂费和保险费为FOB价的5%和0.5%关税、增值税免征银行手续费为CIF价的0.8%国内运杂费为（CIF价+银行手续费）的3%英方免费安装设备FOB价格35*80%*（1-30%）*11.93=233.83境外运杂费、保险费233.83*（5%+0.5%）=12.86CIF价格233.83+12.86=246.69银行手续费246.69*0.8%=1.97国内运杂费（246.69+1.97）*3%=7.46评估值=233.83+12.86+1.97+7.46=256.12P147 6.94、某储油罐，已使用10年，尚可使用20年。目前该储油罐底部需要维修，需花费350000元。储油罐复原重置成本为2000000元。试用修复费用法估计储油罐的实体性损耗可修复部分的实体性损耗：350000不可修复部分的复原重置成本2000000-350000=1650000不可修复部分的实体性损耗率10/（10+20）=33.3%不可修复部分的实体性损耗1650000* 33.3%=549450油罐全部的实体性损耗：350000+ 549450=899450P152 6.14第七章5、待开发土地出让金30万元/亩，拆迁费20万元/亩，土地开发成本375元/平方米。土地取得成本一次性投入。土地开发周期两年，开发成本分阶段均匀投入，其中第一年投资40%，银行贷款利率6%，开发周期两年，目前房地产开发利润率10%。土地取得成本一次性投入，试估算土地经开发后的价格。解：（1）土地取得成本=出让金+拆迁费=30+20=50万元/亩=750（元/平方米）（2）土地开发成本= 375元/平方米（3）估算投资利息：土地取得成本一次性投入，因此计息期为两年，土地开发成本分两次均匀投入，则：投资利息=750× [（1+6%）2-1 ]+375×0.4 × [（1+6%）1.5-1 ]+ 375×60%× [（1+6%）0.5-1 ]=113.05 （元/平方米）（4）估算开发利润：开发利润=（750+375）×10%=112.5 （元/平方米）（5）计算土地价格：土地单价= 750+375+113.05+112.5=1350.55（元/平方米）6、某房地产公司于2005年2月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年2月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4200元。该大楼总建筑面积为5000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税税率为12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为8%。试根据以上资料评估该写字楼在2010年2月的价格。参考P197 例7.3（1）根据P192，（7.11）：净收益＝有效毛收入（租金收入）－营运费用（管理费、维修费、保险费、税金）税金＝房产税＋其他税年有效毛收入=2×365×5000×（1－10％）＝3285000管理费＝3285000×3.5％＝114980维修费＝4200×5000×1.5％＝315000房产税和其他税＝3285000×（12％＋6％）＝591300保险费＝4200×5000×0.2％＝42000净收益＝3285000－114980－315000－591300－42000＝2221720（2）剩余收益期限：使用期限（50）－已使用期限（5）＝45（3）房地产价格＝[2221720/8%]×[1－1/(1+8%)45]八章7、例题：某企业拟转让制药生产技术，与购买方协