商业地产行业特性与发展.pptVIP

;上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场，直接造成物业上永久的痛，影响经营质量！;;（1）建筑物业功能与经营功能的错位 （2）不符合商家要求，影响招商的实施 （3）建筑配套不完善，影响客流导入;;;（1）建筑物业功能与经营功能的错位;（1）建筑物业功能与经营功能的错位;A. 建筑层高限制招商;案例：盐城缤纷亚洲;;;C. 建筑平面限制招商;案例：上海曲阳生活购物中心;案例：南京恒顺商厦;在金角银边草肚皮的地方应设置主力店或目的性消费！;（3）建筑配套不完善，影响客流导入;（3）建筑配套不完善，影响客流导入;;科学的开发流程 专业的市场调查 准确的市场定位 契合定位的建筑物业功能 现代化的景观氛围营造 商业专才的招商经营实操;商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确;1、国外商业地产项目的开发流程;2、国内商业地产项目的开发流程; 国外的商业地产项目，所有权、开发权、经营权是三权分离的，而在国内，则是三权统一的。 三权分离的优势在于，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的“拍脑袋”决策。;4、适合国情的商业地产项目的开发流程建议;商业项目地块利用价值最大化的案例介绍;;项目概况;;;案例二：南京新街口国信项目;;案例三：济南祥泰英雄山路项目;以超市卖场为主力店的，持有集中商业的城市综合体 其特点是以超市卖场为主力店，带动其他商业快速销售去化，并提高售价；写字楼布置于地块一，临近英雄山路，最大限度的展示项目品质，推升整体档次。;建筑形态定位;;通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据;关于地块;;为设计公司提供国际最新商业综合体设计的参考案例;最终设计稿;;1、拉动内需的国策与城市化进程继续推 动商业地产的持续开发 2、商业同质化现象将继续存在发展 3、持有开发经营的比重会不断上升 4、地产开发资本与商业资本的紧密结合;5、低能级城市开发城市综合体的风险趋大 6、商业的购物功能弱化，综合消费功能提升7、商业地产专业化分工的作用会逐渐??现 8、商业地产呼唤专业商业设计公司/运营公司;;;1997年;华润;3、华润万象城建筑设计团队;沈阳万象城-塑造生活地标;华润万象城的系列产品内容;高端品牌：华润置地万象城系列;中高端品牌：华润五彩城livingmall系列;中低端品牌：欢乐颂系列;;RéEL时尚生活百货——专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆 2. Olé超级市场——华润万家旗下第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 3. 嘉禾深圳影城——目前深圳最大的电影城 4. 冰纷万象滑冰场——中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场;7、华润万象城管理经营模式;1、选城二线城市;;;1、单一产品难以生存第一个项目后开发速度很慢，原因：纯商业，持有经营，只有投入，制约着它的开发速度。开始要寻求多产品（资金平衡）的发展模式。;;万达在全国商业地产开发领域中的地位;（一）万达集团转型之路;;（二）万达三代产品内容;万达产品的发展演变过程;长春万达广场 ;万达一代产品的缺陷： 案例：南京万达——坐拥新街口市级核心商圈，经营的却是小业主的小商铺，经营价值严重弱化，土地价值极低，对土地是种浪费！;第二代万达广场;万达二代产品的缺陷： 案例：武汉万达——坐拥市中心核心商圈，商业建筑缺乏现代商业元素，商品品牌度很低，小面积商铺多，很难提升品牌档次。;第三代万达广场（城市综合体，30万平方米以上）;万达三代产品的缺陷： 案例：周浦万达——为了快速回笼资金再开发，采用大单体商业+酒吧餐饮街的模式，以销售商业街养单体的商业模式。因此，商业建筑及其动线简单，只能做中低端的购物中心，丧失了商业档次提升基础硬件。;万达三代产品的特点比较及优劣势分析;（三）万达第三代产品的选址与结构;;按中国国情和快速发展态势，15万㎡是最佳上限。 至少要5家不同业态的主力店和超过20家次主力店来组合。中国零售业态匮乏，1万㎡以上的超市、建材主力店多，但1000-2000㎡的次主力店少。 规模与效益相关，规模越大，租金越低。规模体量要求最佳，不求最大，比较效益目标优先。;超市楼;Front;万千百货 万达国际影城 大歌星ＫＴＶ娱乐广场 神采飞扬电子游艺广场 国美电器数码广场 一兆韦德国际健身中心 运动100 体育用品广场;;（四）万达商业“订单式”运作模式;1、三点一线定位 结合中国实际，选择中心城区开店。　　　　;2、万达综合体的核心商业模式;;联合协议;“一座万达广场，一个城市中心”;（五）万达商业的竞争优势;每个城市综合体都能改??城市产业结构，创造一个城市新中心； 每个综合体都是一站式消费场所，能全方位满足市