X项目洋房去化方案.pptx

2014年6月10日;One;竞品分析;竞品分析;洋房竞品总汇 ;开发商 ;市场竞品;开发商 ;市场竞品;中建·幸福城;中铁·共青湖;金科·中央公园城;面积、总价分析;小结;余货分析;2013年8月后，洋房月去化约1000m2（约7套），随着房源的减少，月去化逐步下降； 5月在推广重新起势后，销量比2-4月月均去化量有所提升；;来访量、转化率;余货分布;景观因素;面积总价分析;天蕴·南加州洋房货值盘点;从货值上看，余货中2L货值占比大，约30%； 从套数上看，余货主要集中在2L与5L，分别为35套与28套； 滞销原因：2L目前呈现度不足以支撑去化，5L露台、阳台等户外面积过少；;洋房全盘价值重新梳理，按照景观等横向因素进行分级，找出余货滞销原因 横向因素中，最能影响客户对房源价值判断的因素为 马路、中庭、视野、噪声、景观及私密性;一级房源 （正临小区外旧社区或者侧临银河大道）;2013年10月-2014年5月销售房源价格梳理;余货房源价格梳理;一级房源余货梳理;项目回顾;营销策略;通过之前的项目回顾，造成目前洋房滞销最直接的原因是 成交转换率过低;1.分阶段去化策略 2.拉开各级房源价差 3.利用道具，强推促销;一级房源，价格最低，吸引市场关注，吸引客户到访 三级房源，位置及价格适中，可在实景呈现后实现快速走量 四级房源，位置最好，可作为价格标杆，实现房源之间挤压关系，制造大量溢价;;销售策略;销售策略;一级房源 5200元/m2 ;余货房源调整前后对比 ;洋房价格调整前后全盘货值及余货货值对比;销售策略;销售策略;每月目标35套 按照目前保利·未来城市成交转化比5：1来看 至少需175组客户 而目前项目洋房客户月均来访量仅120组;利用一级房源价格因素，吸引市场关注，吸引大量客户到访;;活动;保障措施;目前洋房区雨后道路泥泞，看房困难，看房条件需改善 洋房尽快呈现一部分实景，及二楼户型使用样板 洋房整体实景尽快呈现，实现高质量交房;End