上海纪念路房地产项目提案报告95PPT.ppt

项 目 寻 位 本案区域内有内环线、中环线、明珠线三条交通枢纽，还有217、52、101、942、139、川虹线等十几条公交线路经过，交通比较便捷，是连结市中心区与五角场、江湾镇、宝山区的交通要道，这对于希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势，加之板块内的酒店档次都较高，商务谈判也比较方便； 生活配套还是比较齐全的，广中地段医院、建工医院、岳阳医院、广灵四路小学、复兴高级中学、市民大药房、易买得、好美家、曲阳公园均分布在板块内，住宅区域成熟度较高。 四海市场观 住宅 从数据走势看，今年国6条之后整个住宅市场反应度明显不及去年，成交量走势平稳。在经过2年的调控后，上海的商品房市场已经进入了一个理性消费时代。自住购房的需求依然旺盛。 连续的政策出台对房地产整个市场产生一定的波动，但作为部分成熟度较高，特别以自住为主区域来说，所受影响有限。 随着上海产业结构的不断变化，客户的写字楼需求不断丰富，对于CBD区域的写字楼需求逐步外延。中小企业因规模与实力的限制，将逐步选择搬出中心区域租金居高不下的甲级写字楼，进而选择交通便利的中环区域内的写字楼，这一变化使得中环地区写字楼的第二梯队日渐成型。 而这些写字楼以其适中的价格优势；合理而实用的面积分割；高标准的内部配置等因素成为中小企业的首选，中环写字楼的需求成上行趋势。 商业配套设施齐全，主要以超市和沿街商铺为主：华联、联华等一些中型超市分布比较密集，广粤路上还有麦德龙大卖场，沿街商铺包括衣、食、住、用各类经营业态，整体环境成熟度相当高。但是就本项目周边来看，环境比较嘈杂，商业并不十分发达。 个案分析 个案分析 个案分析 个案分析 个案分析 个案分析 对手项目概况 本项目虽然所处虹口，杨浦与宝山三地交界，但从地区划分上看，隶属虹口区。作为一个具有浓厚人文历史底蕴的区域，虹口区相比其他2区有着不可比拟的传统地域优势。特别是对于周边的老上海居民，在置业时，区域所处地仍是其考虑的重要因素。 区域交通便捷，内环线、中环线、明珠线形成交通枢纽，这对于希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势。 中环写字楼需求看好，目前价格还处于低位，有一定投资价值。 距本案400米就有一座家得利超市，广粤路上还有麦德龙大卖场，区域内商铺包括衣、食、住、用等各类经营业态。此外，教育也是在此购屋安居的一个吸引力，复兴高级中学近在咫尺，区域内上外附小、钟山中学等知名学校众多。 项目周边拥有多家高级酒店和餐饮, 为写字楼提供了不可多得的商务配套设施。 周边钢铁产业已成一定气候，被逸仙、柏树、沪办三大钢市环抱，同时板块北侧场中路一带具有大量的汽配市场，形成了良好的产业支撑。 水利部太湖流域管理局恰好位于纪念路480号，水利部门下属的合作单位可以为本项目带来一些连动效应。 周边是传统的老式住宅，景观劣势较为明显。 在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，整个街道显得比较凌乱。 纪念路广纪路一头有一条铁路，对商务出行造成不便。 体量过小，再加上本身并非纯住宅项目，前排的办公楼使得住宅小区的私密度大大降低。 周边多为老的商住两用楼，缺乏新写字楼，难以形成良好的商务氛围。 市场切入点 是位于虹口区，一个上海北区传统意义上的人文气息较浓厚的区域内在售的新盘。 产品为区域内稀缺多层电梯房，小面积2房所占比例高，总价相对较低，属于实惠的居家之选。 所在大区域内配套设施十分齐全，各类成熟的配套掩盖住项目本身周边小环境的劣势。 周边各类企事业单位多，对于写字楼来说，可以成为定向的客户来源。 区域内在售的新盘很少，来自对手的竞争压力相对不大。 产品定位 住宅目标客户锁定 分布在宝山，杨浦以及虹口凉城本地区的本地改善性居住的购房者。 外地人士在上海的首次置业 。 住宅目标客户的年龄及家庭结构 本地改善性居住 他们, 是30-40岁已婚的人士或三口之家. 外地首次置业者 他们, 是30岁左右的中产阶级白领, 往往可能是单身或新婚家庭. 住宅目标客户的价值取向 本地改善性居住 他们, 对附近教育生活配套资源比较注重. 他们, 更最求高性价比. 外地首次置业者 他们, 考虑较多的是楼盘单个单位的总价. 他们, 注重距离自己工作地点距离，区域是否拥有轨道交通的站点 . 写字楼目标客户锁定 周边中小型企业老板 中环写字楼投资客户 太湖流域管理局合作单位（定向） 写字楼目标客户的价值取向 中小型企业老板 他们, 经济实用，更追求品质. 他们, 一直在较旧的办公场所，对于时尚的东西很难打动他们，过于前卫的东西对他们没有安全感，他们更希望有一个真正具“有价值”的的东西，而不是“时髦” 。他们买熟不买生，倾向于成熟稳定，追求实用