详解物业企业八大风险概要1.ppt

南山警方成立专案组调查，但没找到凶手。小宇的父母将好来居大厦2楼以上的73户业主、负责好来居大厦管理的物业公司告上法庭，提出76万多元的民事赔偿。2008年3月18日，南山法院作出一审判决：可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自好来居楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件，应由好来居的物业管理公司对小宇父母的损失承担30%的赔偿责任，共计 22.9万余元。其他业主不承担责任。 小宇父母不服一审判决，向深圳市中级法院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，并改判73户业主和物管公司连带赔偿其各项损失76万余元。 好来居的物业管理公司也不服一审判决，提出上诉。经深圳中级法院审理，作出终审判决：撤销南山法院的一审判决，由好来居大厦北侧的73户业主(其中一户业主有两套房)每户补偿4000元，总计29.6万元。好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。 六、企业运作时的风险 (一)、企业承诺 司法突出“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条规定，即是扩充了物业企业应承担义务,“为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服企业应承担义务的依据范围。即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。” 因此，物业服务行业要对履行委托合同，避免因服务存在瑕疵承担违约责任，同时，要对相关承诺以及类似行业规范进行清理，在保持先进性同时，要有可操作行，要诚实信用，一诺千金。 二)、劳动用工 《劳动合同法》的实施暴露和揭开了物业管理行业长期以来存在的，以廉价劳动力和低成本运作、支撑和维持物业服务的问题。(扬子晚报07年8月31日“保洁员跳槽变保姆”报道，河西一小区从6月以来的三个月内，有10位保洁员纷纷辞职跑到业主家做保姆，其原因是小区保洁薪酬低，物业一时难以找人填缺，小区保洁遇困难。)由于历史原因，物业管理成为违规用工的“重灾区”、劳动纠纷投诉的频发区，从某种意义上说，物业管理企业是在牺性广大从业人员的切身利益情况下，支撑着全市物业服务的正常运行。这种局面应该扭转。 落实《劳动合同法》，解决劳动用工不规范的问题，是个综合性的系统工程，要从多方面入手，其根本途径，在于将从业人员所有的劳保、福利费用全部纳入物业服务费成本，实行真正意义上的质价相符、成本运作，实现物业管理的良性循环。当前，全巿物业服务企业仅有40％，实现利润，且利润率较低，而60％的企业处于亏损或持平的状态。提高物业费标准、提升物业费收交率，在当前，还有一个逐步、渐进的过程，随着各项成本的提高，人员工资要求翻一番，对物业压力越来越大。 (三)、各种额外费用  1、 消防培训费  2、统一服装和培训发证  3、物业用房缎纳房产税   七、自然灾害风险 张先生家住常州新北某小区，２００５年，他买了小区的地下车位。２００７年７月３日晚，张先生将自己的奔驰轿车停到车库。当晚突降暴雨，第二天早晨，张先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当年９月１１日，奔驰4S店出“车辆损失证明”，证明张先生的轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏，贬值损失估算为１８万元。在要求物业公赔偿未果后，张某将该小区物业公司告上了新北法院。审理中，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，贬值损失为９６５００元。物业公司认为天降暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任，再说即使存在车损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。 法院审理认为，不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知，其次，当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服，可以积极采取有效的应急排水措施，或者当排水措施不能够避免车库被淹时，可及时通知车主将车辆开出车库等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。虽然险情发生时，物业公司采取了一定措施，但在险情无法排除时未及时通知车主导致车辆被淹受损，物业公司未尽到充分的物业管理责任，故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿责任。而业主将车辆停放于车库，其有理由相信车库是安全之地，具备避免车辆遭受风雨等自然界侵蚀的应有条件，故其对车辆被淹的后果无任何过错。 去年８月２７日，新北法院作出一审判决，认为物业公司抗辩天降暴雨系不可抗力且业主也有过错等理由不能成立，判令物业公司赔偿张先生９６