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房地产业存在的主要涉税问题及案例 福建省地税稽查局肖珍 2010.8.27  房地产开发企业存在的主要涉税问题 房地产业具有投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长，成本核算复杂的特点。房地产开发企业经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，在整个开发经营期间的各个环节要涉及众多政府管理部门和建筑承包商、建材销售商、销售中介商、金融机构以及购房者等多个实体，极易造成开发商与包销商联手，隐瞒销售收入，与建筑施工 房地产开发企业存在的主要涉税问题 企业联手，通过虚构业务、虚增建安成本，少缴企业所得税、土地增值税等等，使得大部分房地产企业的纳税申报数据和财务报表不能真实准确地反映企业的真实经营状况，主要问题表现在： 房地产开发企业存在的主要涉税问题 营业税方面： 1．销售开发产品取得的预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目或计入“预收帐款”未按规定申报缴纳营业税。 2．打入个人储蓄账户或信用卡账户售房款、定金、违约金、诚意金等，不申报或延迟申报缴纳营业税。 3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款不做账务处理，未及时申报纳税。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 4.采取委托销售方式销售开发产品，通过与包销商联手，约定一个较低的包销价格，包销商负责销售，开发商负责开票。在销售过程中，按包销价格开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入；或者未按规定时限进行账务处理，并申报缴纳营业税。 5、收到购房者的住房按揭贷款挂往来科目或记入短期借款科目隐瞒收入，未申报缴纳营业税。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 6、向购房者收取的煤气管道费、电扩容费、有线电视开户费、手续费、基金、集资费、违约金、滞纳金、利息、更名费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，挂“其他业务收入”或“其他应收款”、“其他应付款”等科目，未按规定确认收入。 7、安置回迁等面积、超面积售房款，直接冲减安置成本未申报缴纳营业税；支付给拆迁户的过渡费、补偿款冲减了安置房款收入后的净收入申报缴纳营业税。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 8、私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账。 9、销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修 款等单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账并申报纳税；或者将精装修房分解成销售房款收入和装修收入套取低税率。 10、合作建房、以房换地、以房抵债、以房抵工程款等不做账务处理，未申报缴纳营业税。 11、以“还本销售”形式销售商品房，将收入抵减支出后作收入。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 12、以明显偏低的价格将所开发的房产转让给关联企业、股东、高管人员，少申报计税收入。 13、将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，未按规定申报纳税。 14、将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人、奖励个人等未申报纳税。 15、以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 16、通过签订代建房协议，将不符合代建房条件的开发项目按收取的管理费或利润申报缴纳营业税。 17、在不更名的情况下，将在建工程、土地使用权转让未申报缴纳营业税。 18、将未出售的房产用于出租、出借，收取现金不开票、不入账、不申报纳税。 19、将不动产、土地使用权以投资入股形式获取固定收入，不申报营业税。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 20.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，未按规定代扣代缴营业税。 （注意：自建建筑物后销售，同时还应征收建筑业营业税）。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 企业所得税方面： 收入： 除前述营业税部分的相关问题外，还存在的主要涉税问题： 1、开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。 2、将“预收帐款”科目的收入转入非经营收入科目而减少应税收入。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 3、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入等未计入收入。 4.取得政府的经济补偿或奖励收入未申报缴纳企业所得税。 5、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等，未视同销售收入申报纳税。 房地产开发企业存在的主要涉税问题 成本费用方面： 1.擅自扩大土地资产的价值，将企业拥有的土地进行评估作价，列支土地成本。 2.虚增拆迁户数或拆迁人员，随意假造补偿金额或加大补偿金额，多列拆迁补偿费。 3.签订虚假施工合同，取得虚开发票，加大建安工程成本。 （1）房地产开发企业与总承包商联手，虚立施工合同，虚开工程施工发票； （2）由关联企业施工，虚开工程施工发票；