房地产企业所得税政策课件.pptVIP

申报表见附件 注意：计税毛利率只针对未完工产品的预售收入。一旦完工后则不能再采用计税毛利率，因为完工后收入、成本都已确定。 2010年度B项目全部完工，实现收入18000万元（含2009年B预售房款和A销售）；对应成本12000万元。上述销售2010年度缴纳营业税金及附加440万元，缴土地增值税80万元；预售C项目房款6000万元，当年C项目开发产品未完工，当年缴纳营业税金及附加330万元；预缴土地增值税60万元。发生期间费用4000万元（其中广告及业务宣传费支出2000；业务招待费支出300） 2010年会计确认情况： 确认收入18000万 （含预售款转收入） 确认销售成本 12000万 确认营业税金 1170万（含B项目2009年借方应交税金650万转营业税金） 确认期间费用 4000万 会计利润：18000-12000-1170-4000 =830万 当年允许扣除广告费14000×15%=2100万 实际发生2000万，可以补扣以前100万 招待费允许扣除70万 调增300-70=230万 税金允许扣除520+390=910 调增1170-910=260万 C预售收入6000万，调增900 上期B预售收入本期确认收入，转回预计利润1500 应税所得额： 830-100+230+260+900-1500 =620万 应交税金 620×25%=155万 申报表见附件 计税成本注意的问题： 计税成本指实际发生的成本，应有合法的凭证证实支出的发生，以下事项可预提： 1、出包工程未取得全额发票，可预提不超过合同金额10% 2、承诺不可撤销的公共配套设施费用 3、应向政府上交但尚未上交的费用 四、房地产企业的税务管理 收入的完整性 房地产行业最大的特点是产品不可移动性，不能隐瞒产品。通过产品确认收入的完整性。以房源控税源。 对于普通商品房销售，网上查阅销售情况，查阅销售合同，收入确认时间是否符合规定。 对于不办证的可售房产通过实地查访。 假按揭的问题。 成本的真实性 房地产开发企业的成本内容应逐项核实。存在的问题： 自己建筑两头挂 虚假的工资支出 虚假的购买支出 完工产品不按规定税务处理 开发产品完工数年，不按规定计算完工产品成本，缴纳税款随意。 核定征收 分类管理 09年以后新开盘项目严格按31号文规定计算缴纳税款，加大对年度申报评估稽查力度 以前未按规定处理的老项目，应办理完工产品成本的计算，计算交纳所得税，注意税率变化的影响 跨地区经营 企业所得税以注册地作为纳税地，在异地设立分支机构，参照国税发[2008]28号文规定分配税款。未设立分支机构的项目部，统一由注册地计算纳税。 挂靠分支机构（项目部），收入、成本都未统一纳入所挂靠公司计算，作为单独纳税人进行管理。 房地产企业所得税税收征管 一、当前征管存在问题 开发项目跨越几个会计年度，房地产行业企业所得税是否应该按项目征收？ 项目未完工前是否应该参加汇算清缴？ 项目未完工前期间费用是否可以税前扣除？ 跨地区经营企业所得税如何征管？ 二、房地产企业的简要会计核算（收入） 1、销售商品收入的确认条件，同时符合以下条件： （1） 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬全部转移给购买方 （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制 （3）收入的金额能够可靠地计量 （4）相关的经济利益很可能流入企业 （5）相关已发生或将发生成本能够可靠的计量 商品房预售：指房地产开发企业在符合一定条件时与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为 。 房地产开发企业收到预售款时至少不符合商品主要风险已转移，也不符合已售商品成本能可靠计量原则，因此不确认收入。实际签订合同收到预售款时，会计处理： 借：银行存款 贷：预收账款 房地产销售商品房收入确认时间：一般是开发产品已完成开发并交付客户时确认。并同时结转对应的销售商品房成本。 会计处理： 借：预收账款 银行存款 贷：主营业务收入 提供代建劳务收入的确认 劳务收入确认条件：收入的金额能