房地产金融培训课程主题.pptVIP

浩瀚置业地产金融培训课程专题 房价会只涨不跌吗?; 讨论问题一：房价真的是只涨不跌吗？ 我们需要正反2个观点： 请告诉我你们的观点 观点一：未来楼市必然降价 观点二：未来楼市价格非降即升 观点的支撑是什么？ 客户最关心的问题，也是销售的核心问题，能不能买，想不想买 答案很多，仁者见仁，智者见智，众说纷纭，我们就来讨论和梳理 用地产金融市场的真实依据来寻找答案 ;回顾： 步入上世纪90年代以来，中国房价进入一个高速增长期，尤其是进入新世纪二十年来，中国的房价是疯狂的增长，比如厦门湖滨北路CBD早在2001年时每平米售价不足3000元，如今则超过25000元，五缘湾、观音山等新CBD综合体在还未出具规模时，荒地与繁荣交替区间之时则单价早已是18000-20000元，如今更是高达4万，有些城市更是一个平方一天长几百甚至上千元，如北京、上海、深圳等一线城市，远远脱离了经济正常增长轨道，老百姓面对高房价可以说是苦不堪言，望楼兴叹。虽然政府4次大规模政策干预，2次全球性金融风波，但都没有取得很好的效果，房价依然是只长不跌，而且专家预计，十年之内，中国房价还将上长，为什么？; 房价与什么有关？; 支持“房价上涨”的人的观点 ;因此，地方政府限制地块出让，限制地价，才是“降价”的根本，地产商成本摆在那里，老百姓买不起房要骂的是地方政府不是开发商，开发商是商人不是福利机构没有义务帮助政府建设配套，当然现下许多开发商表面上是服务了客户设立了小区幼儿园和小学，但实质上更大程度的服务了政府本身。不管是根据物业法还是物价法，商品房作为商品不作为安置房政府均无法插手，限定商品房的销售价格，开发商作为商人，则不可能做亏本买卖， 同时在一手房不断推陈出新的过程中，二手房的二次放量更大的冲击市场，且价格均居高不下，房租也连带上涨，原因是什么？国家政策的调控意旨让租不起房的人有房住，则同时也要抑制房价过快的增长，目前限贷又限购的地区，均为地产价格升值过快且生活条件较好的一二线城市，意味着有钱人买房，没钱人租房的概念，若是什么人都买房，以致大规模银行放贷回 收资金有问题的时候则说明中国的次贷危机来了。面对漳州区域未限购区域来说，目前只要不限贷则意味着限购的虚拟，因此争取一次性付款客户和分期付款的客户则是开发商梦寐以求的事能直接减少许多问题。 ;全国各地房地产市场发展极不平衡，一刀切的规定一个调控指标并无可能，这也正是国务院要求各地根据实际情形出台各自调控目标的原因。而房地产调控历来提的是“控制过快房价涨幅”而不是直接要让房价下跌。一些所谓的“意见”领袖一直用房价下跌忽悠民众的心理预期，未必与客观事物的发展规律相符。其实，房价二十余年见涨不见跌，真正的原因还包括“货币觉醒”和“城市觉醒”。货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够的货币量，甚至增发。即使央行不断提高准备金率达到史无前例的20%，2011年我们的货币增量仍将达到16%以上。“城市觉醒”是指城市化使产品、服务和思想得以自由流动，直接推动了合作和经济增长，由此产生的“集聚经济学”效应使城市的吸引力越来越大，也直接推高了城市房价。; 支持“房价上涨”的人的观点 ;　郎咸平说：今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需 求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系 列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是 打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了!中国的房地产 业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住 了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶 性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。 我们且不说这个观点到底是否正确，但是有一点是肯定的，政府一直再拿房地产 当做经济的支柱，对于有过此类经验的日本，相信他们对这个是最有感觉的，我们也是有事 实做参考的，最终的崩盘，经济崩溃不再是一个遥远的话题。政府不解决这个问题，而妄想 城市房价下降，这可能吗，而且相信政府也不会有让经济崩溃的勇气，我们和政府都承受不 起。 　　 　　新加坡面对高房价的做法是，大力发展保障房。即政府加强保障房的建设， 以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。而我们也发现，我国同样提出大 力发展保障房，只是国内的形式是就是有保障房出来，经过层层的审批和其他的 一些不确定因素，最终接到这个名额的人却未必是真正需要住房的人，这就需要 我们加强这块的透明度，防治腐败和一些其他的不能公开的内幕。;高房价即将崩盘，随农村城市化进程，盘活了土地，房价必降对吗？ 答：为什么要农