新政下的佛山住宅市场.docVIP

新政下的佛山楼市 2007年以来，伴随“提高城镇土地使用税”、“清算土地增值税”、“取消涉及基建项目及房地产开发商的土地使用税优惠的规定”、“加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”、“提高第二套房贷利率”、“央行九次加息”及“打击囤积土地行为”等多项新政出台，国家对房地产市场的宏观调控力度进一步加强，调控效应日见明显。北京、上海、深圳、广州等地一度高热的楼市转冷，楼价明显下降，交易量萎缩，房地产“拐点”论甚嚣尘上。 佛山楼市与国内其他一、二线城市一样，受调控新政“冷空气”的影响，整体的楼市热有所降温，持币观望、伺机待购者增多，一、二手房交易量减少。但是，广佛地铁的开工建设、旧城改造与城市化进程的推进却给佛山楼市注入了活力，楼价虽涨幅略降，均价却居高略升，局部区域楼市仍然是“艳阳天”。新政下的佛山楼市主要呈现如下特点： 一、一手楼总体成交量萎缩，禅桂均价下滑，顺德一手房价稳步攀升 一方面，新政对购房者的心理预期产生影响，降价预期增加，行为更加理性，持币待购者增多,迫使楼市降温。四季度，佛山各区一手房成交量不同程度萎缩。 07年9-11月禅城一手楼成交套数 (单位:套) 9月 10月 11月 禅城 406 5.36%↓ 435 7.14%↑ 223 48.74%↓ 南海 2469 19.03%↑ 1667 10.14%↓ 2211 32.63%↑ 顺德 1818 10.40%↓ 1617 11.06%↓ 1697 4.66%↑ 来源：佛山建设局网 另方面，房控新政对房企的限制越来越多，房地产土地使用成本、开发成本增加，使得房地产开发商资金需求量及风险增大；产品结构、开发规模和速度受限导致同质化产品增多，同业竞争加剧等因素直接影响楼价。一些中小地产开发商因资金周转困难而急于放盘套现，导致禅桂一手楼均价下滑低走；而顺德凭借其雄厚的经济实力吸引了碧桂园、保利、万科等大型房地产开发商驻足投资，推动了该区房地产业的快速发展和一手楼市的成熟发展，成为唯一能在房控新政中房价稳步上升的区域。 07年9-11月禅城一手楼成交均价 (单位:元/m2) 9月 10月 11月 禅城 9670 33.93%↑ 8268 14.50%↓ 8869 7.27%↑ 南海 6831 19.03%↑ 6138 10.14%↓ 8058 31.27%↑ 顺德 4976 4.32%↑ 5190 4.30%↑ 5692 9.67%↑ 来源：佛山建设局网 二、旧城改造进程加快，“拆迁户”住房刚性需求增大，禅城二手房租售市场活跃 随着佛山近年来城市改造和扩建步伐的加快，禅城区城市规划力度加大，老城区改造项目逐一展开。 去年8月，被称为“世纪工程”的、涉及近8000户居民的禅城区祖庙-东华里片区改造项目启动，受到社会各界的高度关注。前不久，曾成功开发上海“新天地”的香港瑞安集团，以75.1亿元的高价竞得该片区规划净用地面积约64万平方米的国有土地使用权，使该改造项目迈出了实质性步伐。随后普君南片区拆迁改造项目被列入政府议题中。两个旧区改造项目相继启动，将有上万家拆迁户需要安置，直接扩大了住房的刚性需求。 政府为了有效保障“拆迁户”的安居问题，给予高额补偿金，无形中是鼓励其自购买房。面对一手房价仍处高位、补偿金额并不充裕的状况，二手住宅更受“拆迁户”的青睐，从而刺激了禅城区域二手房租、售市场的活跃。这对受新政影响观望气氛浓郁的禅城二手房市场无疑是“雪中送炭”。 07年9-11月禅城二手楼成交套数 (单位:套) 9月 10月 11月 禅城总成交量 594 432 609 环比 4.03%↑ 27.27%↓ 40.97%↑ 来源：佛山建设局网 07年9-11月禅城租赁业务增长幅度 (单位:宗) 10月 11月 12月 市场总成量 40.5% 27.8% 31% 来源：佛山满堂红市场部 三、“广佛都市圈”拉升沿线楼价，促禅-南周边镇街房地产业兴起；南海地方性房产新政致该区二手住宅成交量萎缩。 系列新政虽在一定程度上打击了“炒楼热”，抑制了楼价飙升（10月一手楼市成交量及均价下滑）。但佛山一环开通、桂丹路扩建完工、广佛线地铁开始全面施工等利好大大缩小了广佛距离，扩大了跨域投资，使广佛都市圈进一步融合，从而直接拉升佛山的楼价。由于存在