房地产制度与政策第二三章.ppt

二、１９９５年至今，各地为了盘活土地资产，相继进行了集体建设用地流转的探索。城市规划区外，集体土地可以进行流转。但由于集体土地在用益物权和担保物权上的制度缺失，使集体产权的土地很难与物权完备的国有土地竞争。 集体土地流转面临着价格低估、高契约风险、金融杠杆缺乏等劣势，而城市规划总是以国有土地为基础，即只有国有土地才有权享有用途变更后的级差收益。 2. 物业服务企业的资质管理 一级资质： ●注册资本为人民币500万元以上。 ●物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 ●物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 ●管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： （1）多层住宅200万㎡；（2）高层住宅100万㎡； （3）独立式住宅(别墅)15万㎡； （4）办公楼、工业厂房及其他物业50万㎡。 ●建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 二级资质： 1．注册资本为人民币300万元以上。 2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 3．物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 4．管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： （1）多层住宅100万㎡；（2）高层住宅50万㎡； （3）独立式住宅(别墅)8万㎡； （4）办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡。 5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 三级资质： 1．注册资本为人民币50万元以上。 2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 3．物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 4．有委托的物业管理项目。 5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 （5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。 （6）法律、行政法规规定的其他用地。法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地。 三、建设用地使用权划拨的管理 《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定： 　　（1）划拨土地的转让。 划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。 经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。 (2)划拨土地使用权的出租。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行相赁。③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。 (3)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。 (4)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。 (5)国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。 下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，