开发方向选择.ppt

* 白领、中小型企业、投资客 小型公司、商务人士、投资客户 中高端商务客、外籍人士、投资客 客户类型 过渡居家 交通便捷； 生活配套成熟； 周边为传统居住区或毗邻产业区； 周边租赁市场较活跃； 居家型公寓 办公、商住两用 展示面好，进入性强，交通便捷； 周边商务氛围浓厚，存在大量商务办公需求； 周边商务配套较成熟，租凭市场活跃； 品质感强，对硬件配置、停车位等要求较高； 商务型公寓 商务接待、自住 展示面好，进入性强，交通便捷； 位于城市核心地段，地处繁华商业区、成熟商务区或口岸； 周边存在大量中高端商务客户； 拥有景观资源； 品质感强、档次高，专业的物管； 酒店型公寓 产品功能 存在条件 开发模式 从公寓的开发模式出发，找寻 最适合本项目的开发方向 定位方向选择 项目优劣势分析 优势(Strengthens) 区位优势： 本项目位于南昌市中心板块内，此板块为目前南昌住宅市场地段最好、销售价格最高的片区。 配套优势：未来建成休闲、娱乐、购物等生活配套设施一应俱全，将对在此置业人士产生比较大的吸引力。 形象优势：项目周边未来几年云集的众多楼盘，均是高水平规划的、名师设计的大型社区，整体上形成了南昌高档居住区的形象。 人口优势：项目周边有省委宿舍，电力、公安等小区，周边居住人口均为目前南昌市的高收入人群。 规模优势：本项目分期开发，总建筑规模百万平米，大盘形象深入民心。物业类型多样，扩大了项目目标客户层面。 品牌优势：本项目由江西省知名企业江中集团开发，其企业美誉度影响并提高楼盘的知名度。 景观优势：由于一期住宅部分全部为高层建筑，坐享江景物业资源，本项目的一线江景为稀缺资源。 教育优势：江中紫金城的区内附属小学开工在即，教育资源成为影响现今市场置业人群购买的主导因素。 项目优劣势分析 劣势(Weaknesses ) 交通劣势：项目地块虽位于繁华的东湖区，但在市中心板块最北侧，属于旧改项目。目前交通线路较少，出行不甚便利。 ——规避：随着项目的后期开发，把项目内部连通青山路、滨江路、洪都大道“三横四纵”的规划路；赣江二桥规划动工等利好信息，传递给目标客户。 前期推广时间不足：由于目前开发商需要迅速回笼资金，但因市场咨询期较短。客户积累较少，推广难度较大。 ——规避：筛选可靠的推广渠道，加大推广力度；推售安排以公寓和商铺产品齐打市场，迅速回笼资金。 交通噪音和灰尘：项目北面临富大有堤路，随着片区的发展，交通会越来越繁华，随之而来的是交通噪音和灰尘对项目居住品质的不利影响。——规避：项目朝北向窗户玻璃采用双层真空玻璃，起到很好的隔音的效果。 酒店客户 商务客户 居家客户 投资客户 1、是否存在商务客户商务需求 2、是否存在白领客户居家需求 3、是否存在本地客户投资/换房需求 4、不同客户关注点区分 区域潜在客户分析 客户购买关注因素： 展示面好，进入性强，交通便捷； 位于城市核心地段，地处繁华商业区、成熟商务区或口岸； 周边存在大量中高端商务客户； 拥有景观资源； 品质感强、档次高，专业的物管； 购买本项目心理障碍： 交通便捷，但距离市中心商务区有一定距离，谈业务不是很方便 本项目位于市中心板块最北端，位置稍偏，周边配套还未完全发展起来。 居住酒店的商务客户大多数在红谷滩和市中心区域 关注点：商务客户存在性地段位置区域配套及环境 酒店型公寓客户购买/不购买分析 客户购买关注因素： 展示面好，进入性强，交通便捷； 周边商务氛围浓厚，存在大量商务办公需求； 周边商务配套较成熟，租凭市场活跃； 品质感强，对硬件配置、停车位等要求较高； 购买本项目心理障碍： 交通便捷，但距离市区中央商务区有一定距离，谈业务不是很方便 目前南昌市主要写字楼集中在市中心广场中山路一代繁华闹市区 目前配套相对缺乏，本项目近30万平方米的商业还未建成，至商业氛围成熟还需时日。 关注点：商务谈判便利性区域配套及环境物业档次 商务型公寓客户购买/不购买分析 客户关注因素： 交通便捷； 生活配套成熟； 周边为传统居住区或毗邻产业区； 周边租赁市场较活跃； 购买本项目心理障碍： 目前项目交通状况不甚便利 生活配套未尽完善 噪音、空气污染 关注点：交通便捷性价比配套环境规模 居家型公寓客户购买/不购买分析 客户产生购买的因素： 周边租赁市场活跃 区域发展前景 投资回报率 购买本项目心理障碍： 区域发展不成熟 租客可承受租金相对不高。 未来区域发展潜力较大 关注点：投资回报率区域发展前景 投资客户产生购买/不购买心理分析 投资客户 居家客户 商务客户 酒店客户 客户类型 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 与项目契合度 客户分析小结1：投资、居家、商务办公客户契合度高 多功能复合公寓 为未来适合开发