第11章房地产交易概要1.ppt

市二中院以诈骗罪判处奥运冠军肖钦的女友王媞无期徒刑。而被王媞所骗的也多是奥运冠军、文体明星，其中有杨云、罗雪娟、邹凯、冯喆，还有女星王丽坤等数十人 法院最终查明，王媞于2007年至2011年1月间，使用租赁房屋冒充待售房屋等手段，从数十人处骗取购房款5500余万元、港币200余万元，最终给购房人造成经济损失人民币3400余万元、港币200余万元 二、房地产买卖程序及操作技巧 操作技巧 房地产广告技巧 确定最佳售楼时机 突出项目的差别优势 买卖中的调价技巧 选择适合的付款方式 三、 房地产买卖价格 房地产买卖价格的特殊性 位置对价格起着决定作用 不能完全依成本定价 房地产价格的趋升性 房地产价格的垄断性 房地产买卖价格评估 新建房地产成本法公式： 旧有房地产成本法公式 /thread-8406439-1-1.html 四、 房地产买卖合同 主要内容 当事人双方 商品房基本情况 房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 交付使用期限及保固期限 双方责任与义务 违约处罚 2009年11月26日，某房屋中介的工作人员宋某来到施某的家中，此前二者因同住一个小区而相识。宋某在得知施某欲出售其住房时，便称其有意购买，并让施某按照她的意识表示书写了如下字条: 施某招商银行4100XXXXXXXXXXX 宋某某与施某某之约定百子湾路16号院1006(十六号楼)买卖事宜总房款182万元。宋某某将定金壹拾万元整于2009年11月26日汇入施某某账户即本约定生效，并开始办理手续 施某某 2009年11月6日当天，宋某便将10万元定金汇入了施某某的招商银行账户。施某得知后，马上表示因其没有与配偶充分协商，另外没有对买卖协议作具体约定为由向宋某某表示不能出售该房屋，并将定金10万元通过银行汇款方式退回给宋某某。后宋某某以双方已经签署了附条件的房屋买卖协议，且该条件已经成就而将施某某起诉到了法院，要求判令被告施某某双倍返还定金再向原告支付10万元整。 简单约定房屋买卖的字条是否具有法律效力 明确签约双方的身份，首先要明确所有人与签约人的身份 明确出售面积 明确产权 明确有关税费负担 明确施工用料及设备 及时办理过户登记 其他事项 房地产买卖合同建立时注意要点 第四节 房地产租赁 一、 房地产租赁市场分类和细分 按客户类型细分 按租赁原因细分 按租赁用途细分 按房地产产权性质细分 二、 房地产租赁的一般程序和方法 调查房屋所有权证和出租人、房屋现状 签订合同 租赁登记 合同执行 租赁合同的终止 三、房地产租赁价格 房地产收益水平或效用决定租赁价格水平 租赁合同条件影响租赁价格水平 房地产租赁价格特点 房地产租金评估 积算法 租赁实例比较法 收益分析法 P268 四、房地产租赁合同 符合国家法律和政策的原则 符合等价有偿的原则 符合平等互利、协商一致的原则 制定租赁合同的原则 租赁房地产的基本情况 租金及租期 承租方的权利 承租方的义务 出租方的权利 出租方的义务 违约规定 租赁合同的内容 第五节 房地产抵押 一、 房地产抵押的概念 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 二、设定抵押权的原则与范围 房地合一原则 依法登记原则 设定抵押权的原则 设定抵押权的范围 学校 医院 文物 权属争议 公告列入拆迁 已查封、扣押、监管 三、房地产抵押合同 抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所 主债权的种类、数额 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等 抵押房地产的价值 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任 抵押期限 抵押权灭失的条件 违约责任 争议解决方式 抵押合同订立的时间与地点 双方约定的其他事项 主要内容 注意事项 四、 房地产抵押登记 抵押登记的程序 申请 受理验证 审批收费 登记发证 房地产抵押登记的概念与作用 生效条件与登记机构 五、 房地产抵押受偿 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。 第六节 房地产交易案例 案例1———商品房购买案例 案例2———房屋租赁案例 案例3———国有土地使用权挂牌出让案例 房地产交易的过程 土地出让价格及其评估 房地产交易价格的形成 房地产抵押登记 第十一章 房地产交易 概念、内容、特性、原则 交易市场和机构 如何交易？（地、房） 抵押、租赁 所有权