第九章假设开发法概要1.ppt

第九章 假设开发法 第一节 概论 第二节 假设开发法的基本公式 （五）求旧房价值的公式 旧房价值=开发完成后的房地产价值－取得旧房应负担的税费－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－装修改造投资利润 第三节 现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的定义 在假设开发法中对货币的时间价值有两种处理方法：折现的方法和计算利息的方法。 折现的方法——现金流量折现法 计算利息的方法——传统方法 二、两种方法的区别 1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费的估算： 在传统方法中：是根据估价时的房地产市场状况做出，即它们是静止在估价时点的数额； 现金流量折现法中：是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2、传统方法：考虑各项支出、收入发生的时间不同，但要计算利息，利息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。 现金流量折现法：要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。 3、投资利息和开发利润： 传统方法：单独显现。 现金流量折现法：不单独显现，隐含在折现过程中。因此要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。 * * 房地产市场 搜集交易实例 存入交易实例库 选取可比实例 可比实例价格A 可比实例价格B 可比实例价格C 建立价格可比基础 建立价格可比基础 建立价格可比基础 交易情况、交易日期、房地产状况修正 交易情况、交易日期、房地产状况修正 交易情况、交易日期、房地产状况修正 比准价格A 比准价格B 比准价格C 求取最终比准价格 最终比准价格 分析估价对象 房地产价值 ＝ 重新购建价格 － 折旧 土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润 土地的重新购建价格 ＋ 重新购置价格 重新开发成本 求取方法 市场法 基准地价修正法 成本法 建筑物的重新购建价格 重置价格 重建价格 求取方法 单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法 物质折旧 功能折旧 经济折旧 年限法 市场提取法 分解法 房地产价格=房地产净收益÷资本化率 资本化率=房地产净收益÷房地产价格 房地产净收益=房地产价格×资本化率 房地产价格=房地产收益×收益乘数 收益乘数=房地产价格÷房地产收益 土地价格=土地净收益÷土地资本化率 建筑物价格=建筑物净收益÷建筑物资本化率 房地价格=房地净收益÷综合资本化率 土地价格= 房地净收益—建筑物净收益 土地资本化率 = 房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率 土地资本化率 = 房地净收益 综合资本化率 —建筑物价格 建筑物价格= 房地净收益—土地净收益 建筑物资本化率 = 房地净收益—土地价格×土地资本化率 建筑物资本化率 = 房地净收益 综合资本化率 —土地价格 一、假设开发法的概念 是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 预期原理 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。 两者的区别： 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 三、假设开发法的适用对象和条件 （一）适用对象 待开发房地产，即具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。 （二）适用条件 1）有规划设计条件，且已明确。 2）对有规划条件，但尚未明确的待开发房地产，必须将该最可能的规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示。 在实际估价中，假设开发法的可靠性在于以下两个预测： 1、是否正确判断了房地产的最佳开发利用方式。 2、是否正确预测了未来开发完成后的房地产价值。 3）假设开发法的运用还要求有一个良好的社会经济环境。 A、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； B、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； C、要有一个全面、连续及公开的房地产信息资料库。 （三）假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析。可为房地产投资者提供下列数据： 1、测算拟开发场地的最高价格。 2、测算开发项目的预期利润。 3、测算开发中可能出现的最高费用。 四、假设开发法的操作步骤 1、调查分析待开发房地产的基本情况 2、选择