01第一章-房地产金融概述探究.pptVIP

Edited by 龙胜平　孙斌艺 高 等 教 育 出 版 社 高 等 教 育 出 版 社 第一章 房地产金融导论 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节 房地产金融的概念和作用 一、房地产金融的概念 房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节 房地产金融的概念和作用 房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。完善的房地产金融体系，能促使储蓄通过直接融资和间接融资二种方式从所谓的资金盈余单位向所谓的资金赤字单位转移，满足房地产资金运行的要求。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 图1.1 美国房地产资金运行体系 美元 美元 证券、票据等 储蓄 美元 存款等 间接融资 金融中介 商业银行 储蓄机构 储蓄和贷款协会 互助储蓄银行 信用合作社 人寿保险公司 投资公司 互助基金 REITS 养老基金 收入盈余单位 个人 企业 政府 收入赤字单位 个人 企业 政府 经纪人 抵押银行 资金 美元 直接融资 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 图1.1 美国房地产资金运行体系 抵押贷款 FNMA GNMA FHLMC 私人企业 证券 二级抵押贷款市场 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节 房地产金融的概念和作用 二、房地产金融的作用 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段 房地产金融是房地产业发展的“调节器” * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节 房地产金融的概念和作用 三、房地产融资的主要渠道 从房地产融资的目的来看，主要有房地产开发建设融资和房地产消费融资。 房地产开发建设融资主要是为满足房地产开发经营企业从事具体的房地产项目开发时的资金需求。 房地产消费融资主要是为满足消费者购买房地产商品（主要是住房）的资金需求，这也构成了住房金融的主要内容。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节 房地产金融的概念和作用 房地产融资从大的渠道分为直接融资和间接融资。 直接融资是指资金供求双方(包括政府、企业和个人)在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节 房地产金融的概念和作用 房地产融资除了主要以抵押贷款方式融资外，业内还有许多非抵押贷款融资 (nonmortgage financing)方式。 最典型的是租赁融资。租户通过缴纳租金，履行租赁合同而获得了对租赁房地产的唯一的、排他性的占用权，这种占用权，即租赁权益(1easehold interest)，可以像其他任何财产权益一样进行转让或抵押，因此房地产租赁可以成为一种重要的融资方式。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节 房地产金融的概念和作用 土地分期付款合约(1and installment contract)也是一种常见的非抵押贷款融资。 根据土地分期付款合约，买方以年金形式按月支付地价款和相应的利息，在合约有效期间，卖方保留土地的产权，买方则享有土地的使用权和占用权。直到清偿最后一笔地价款，买方才获得所购买地产的产权。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节 房地产金融与房地产泡沫 一、房地产业与金融业的相互关系 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与为房地产业的发展起到了举足轻重的作用。 房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节 房地产金融与房地产泡沫 二、房地产泡沫与金融风险 泡沫经济的形成必须具备货币供应充足以及实际经济投资缺乏吸引力这两个基本条件。 一般来说，房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节 房地产金融与房地产泡沫 如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。 市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。 一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，