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福隆商业广场（二期）招商前期调查报告 应福隆公司要求，做招商前期调查工作报告，考虑到招商规划的专业性，我们将手上的资料与市场的部分信息相结合做一些大致的描述，特别是业态规划部分，供参考。 一、市场环境分析 项目环境分析 顾客对商业大盘的担忧，对晋江能否消受得起20多万平的商业大盘深感疑惑？ 塘岸街因结构规划等先天不足，加上业态规划、经营成本虚高等后天不良，使塘岸街的生意呈现繁荣地段不繁荣，由此及彼的心态使顾客对福隆商业广场也持观望与怀疑态度； 市政府换届、市政府搬迁，上届政府的政绩工程本届政府是否一如既往地支持？店铺的升值空间是否会因此受阻？ 优势 ■地段优势：市中心绝版大盘商业配套，商圈成熟稳定不必养铺即开即赚钱，交通便利广纳四方财源； ■晋江首席购物休闲广场：引进目前最有竞争力的国际流行Shopping mall运作模式，挑战传统商业形态； ■建筑规划：多出入口保证客流通畅，休闲景观及连廊走道促进重复消费； ■业态规划：以“同种业态不重设，不同的业态相互补”为主要原则，形成每铺均好，铺铺繁荣！ 三、二期店铺数量、租金及现状结构图（以销售表价计算，回报率以8%计算） 项目内容 见下表 1、免租装修期：装修期间免租金3个月起（根据面积浮动，最长不超过5个月）； 2、在规定时间内开业的奖励：奖励每间店面500——1000元； 3、一次性签约5年奖励：免租12个月（第一年免租6个月，第二年免租3个月，第三年免租3个月）； 4、主商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权。 1、未售店铺以一个月的租金作为招商相关人员的佣金； 2、已售出的店铺由开发商支付一定比例的代租费用； 3、已售、未售店铺招商佣金由开发商支付，商家及业主双免，如此既不会发生商家私自找业主联系的“跑单”事件，又可让业主、商家皆大欢喜，提高竞争优势。 针对大中型休闲购物广场，大多数业内人士都比较认同零售：餐饮：娱乐＝52：18：30的这个业态规划黄金比例！ 主要业态结构： 威兰超市（已定） 鞋业一条街（已定） 著名品牌专区 生活用品专区 高档商品专区 休闲娱乐专区 商务区 特色商品区 （一）规划依据： ■以店面所处的位置好与次跟业态经营利润挂钩，即租金贵的租给利润高的行业； ■已定的业态周边拟相关行业来互补、兼容； ■依据周边实际情况来加以配合，如实验小学附近设学生用品，靠近住宅处高生活用品相关等等。 ■考虑所设业态与一期、三期的预期项目不可以相矛盾。 ■主力店：以广场层的威兰超市和一层靠广场沿街的鞋业一条街，主力店主业态为大型商超和成行成市的本地知名品牌荟萃； ■次主力店：较大的本地名牌专卖店、品牌旗舰店。 ■拟招业态：一层主要面对较高端的客户，以鞋服、休闲运动名品，时装皮具，中高档百货等等为主。 ■广场层沿广场的铺面以经营利润较高的如眼镜、珠宝、医药等为主，外沿街面以生活精品、电子通讯、冷饮食品、家居、等为主。 1、一看形象：三分长相，七分装扮，项目包装很重要； 2、二看内容：业态规划能自圆其说，让客户觉得考虑很周到，前景很明朗； 3、三看沟通：把项目远景描绘得欣欣向荣，给客户一个来福隆立足的理由； 4、四看促销：心动的理由，优惠政策落到实处，让客户看了马上就有投资的欲望。 ■要一炮而红，不能细火慢烤 主流媒介要广而告之，自主媒体、现场广告、网络广告、推广活动等齐上阵，泉州区域内以立体环绕广告，在工作、购物和娱乐时都能看到福隆招商的讯息，形成非我莫属的气氛。 ■要有连贯进行，不能打打停停 正如烧开水，要一次性旺火烧开，烧烧停停耗时耗力，而且永远烧不开。 ■先抢占心理占有率，再抢占市场占有率 从来不缺招商项目，只缺少心动的投资理由，站在客户的角度和他交流，围绕传播核心层次分明，展示福隆商业广场辉煌的商业前景。 第一阶段：招商前期工作 招商前期工作包括考察研究工作、策划方案的讨论定稿、招商工作人员、招商办公室的厘定、招商合同