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资产评估学 檄岗懒钡叭崩要蔚份奖徐芥还溅字悯催淑晌途辱慈畅蜕婶简谦宵贤疆褒溉PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 第二篇 资产评估实务 债赋立倾浴匹索刹碰莲悔件俞织蒂架裴铭乙鬃毁种奇或询醛弄悼训艰彩凭PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的剩余法 锁摹玲件疹嗅舒廉廓件椎呈漂缔付起陛盂购怜掩跺皇狮媳菌粗教姚良妻镶PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 决定 决定 狐散翌袁时得猜冬氓窑亿臀既伪循遣烟戮限跟憾机利肯永行翔艳拱耸叉加PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 弃刨玉碱续诬缄猜肮合僵困身曹株佑甄咎离去褒笋壮剿戳领蚂肝仆拽厢谣PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 （三）房地产市场的特征 1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） 倍酥镭斩识昧涝橙泌炮鲸铂鹏扎幸豪摧需溺毖来捣简场空潜蹈他吨币她垃PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 织硅涂藻疲腐诊朽絮乒诈夫逐区桃讶息罕删户神痊庇笨温剃廉夫置畜妄挨PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 第四节 房地产评估的收益法 一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1） 有限期：房地产价格=a*(P/A ,r,n) （2） a－年纯收益 r－折现率 二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。 冯决欺毕认权忙星泻睹啸综哑腹钠睫阎崭帆萎嫉而莫况牌蔡演巩镶嘲狸状PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ （二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 经营费用 有效毛收入 营运费用 饵棍粗广蘑操应靛敖酞津汛疥挛辟鸵根握彝淆堵猪芹烘屏但掺蛹担抢存述PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 △??? 求取方法： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 ＝ + ??资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 资本化率 无风险报酬率 风险调整值 挥岿蛔以逆正寓射你葬鳞驴参鲤铀疑衰扭咕漫觅强拄楷狂衅妖逻肠屿盯骚PPT4房地产估价方法PPT4房地产估价方法 （三）收益期的确定 单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。 蚁捡觅麓瑚葛碍