如何完善农村土地制度..docVIP

如何完善农村集体建设用地制度 摘 要 农村集体建设用地是指由农村行政村、村民小组等农民集体所有，用于农村各类非农业建设的土地，主要包括农民宅基地、农业产业园区和村镇工业集中区等经营性用地和农村各类基础设施和公共服务设施用地，当前存量最多的要数农民的宅基地。 关键词：农村集体建设用地；城市规划； 1农村集体建设用地现状 1.1是城乡资源分布不均，农村土地利用效率低下。当前我国城市规划人均建设用地标准的上限是120㎡/人，最大也不应超过150㎡/人，但在广大农村地区，人均建设用地大大超过这一标准。拒有关调查数据显示，全国城乡建设用地总量为3.41亿亩，其中城镇建成区5700万亩，承载着5.7亿人，而农村建设用地2.84亿亩，承载着7.4亿人，农村人均建设用地是城市的3.8倍，约256㎡/人。在农村，农民超标准建房是普遍的现象，近年来由于劳务输出力度加大、农民外出创业就业趋势明显，不少地区出现了大量的“空心村”、“空壳村”，留守农村的大多是老人、妇女和儿童，导致大量房屋和土地闲置，这既导致了土地资源的浪费，也与经济较发达地区城乡建设用地相当紧张的格局形成了鲜明对比。 1.2是农村村庄布局散乱，人均占地较多。目前在大多数地区，农村集体建设用地的布局都处于自发、零散和无序的状态。比如好多农民把房子建在高速公路两侧、河畔旁、山坡上，他们虽然主观上倾向于好的位置，但是总体上还是零零散散，形不成居住规模，很少延伸考虑到是否符合村庄布局规划、基础设施规划、生态环境等各类规划，增加了政府在基础配套设施和社会公共服务设施投入方面的负担，也给农民实行集中居住增加了搬迁成本；同时，乡镇工农业集中区用地的布局也更多关注企业的要求，很少考虑社会、生态、功能分区等其他方面的影响。尽管农村经济社会发展的特殊性决定了其建设空间布局有别于城市区域，但过于随意建设和无序的布局显然不符合当前资源利用和社会的发展要求，这样既会加剧供用地及政府投入不足和农民现实生产生活需求矛盾，又不利于充分发挥国家对农村公共投资的社会效益，同时给农村土地规范流转也增加一定的困难，客观上也影响现代规模农业的发展。 1.3是规划作用不凸显，土地违法利用现象比较普遍。对违反规划的土地开发利用，目前的关注点多集中在城市，但实际上，农村集体建设用地的违规开发规模和形式更有胜于国有土地，对违法违规的主体监督和查处则更为困难。原因是这种违规规模相对较小，分布零散且形式多样，在时间上具有较大的不确定性，而基层政府在处理乡村违法违规用地时往往带有“照顾”性质，睁一眼闭一眼，有的乡镇工业或社会事业项目本身就是基层政府作为实施主体，当然也就是违法违规用地的主体。这些违法违规用地主要包括以下几种情况：农民宅基地少批多用或未批先用，私搭乱建，源于拆迁安置或国家重大项目用地补偿是直接的利益驱动；招商引资和财政收入双压力下，基层政府对工业和农业项目经营用地往往采取少批多用或“先上车、后补票”方式，擅自转变农用地性质，而此类用地的执法在基层往往面临巨大的压力。 1.4是村庄规划布局散乱，导致基础设施和公共配套设施建设滞后。合理配置城乡公共服务设施、有序引导城市水、电、气、通讯等基础设施向农村延伸，是城乡统筹发展的重要内容，而公共服务配套设施的建设主要依赖于公共资金。但在农村，由于村级集体、乡镇财政基础都很薄弱，社会公共资金有限，在取消农业税费以后，短期内又缺乏有效的收入来源，虽然政府的相关规划逐步做到乡镇、做到村，但是村庄规划的深度还没有做精做细，土地监管和建设管理还没有深入到村一级，导致村庄基础设施配置和人居环境状况不能得到有效的改善。即使在那些依靠土地和物业出租有集体收入的发达地区的村庄，村集体经济组织在其公共收入用于分红和公共服务性支出以外，对基础设施进行更新改造往往也显得非常困难。 1.5是集体建设用地流转的不规范性，导致失地农民积累了潜在的社会矛盾。在我国现有的法律框架内，一般性的集体建设用地市场化流转在法律上是被禁止的。但事实上，在城乡结合部及乡镇工业相对发达地区，各类企业追逐用地的低成本、进城农民工和城市低收入人群对居住条件的低成本要求与农村集体和农民参与分享城市化、工业化收益的强烈动机一拍即合，各类土地隐性流转大量出现，由于现有的集体建设用地管理制度既不能对此有效抑止，又没有相应的政策和制度尽快加以适应和规范，不但在现有的土地流转中隐藏和积聚了大量潜在的纠纷，同时，对今后的土地制度改革也将带来巨大的限制。最近，国土资源部加大一些地区 “小产权房”清理时所出现的强烈的社会争议对此就是一个很好的例证。 2规范农村建设用地行为的有关建议 2.1要优化城乡统筹发展规划布局。推进城乡统筹发展，建设社会主义新农村，规划是龙头，是基础，围绕做好中