第八章财产行为税类58.pptVIP

第八章 财产行为税类 第一节　房产税法 一、概念及特点 依据房产价值或房产租金收入为计税依据，向房产所有人或经营人征收的一种财产税。 二、纳税义务人 　　（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 　　（二）产权出典的，由承典人纳税。 　　（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 　　（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 　　（五）无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。 三、征税对象与征税范围 　 （一）征税对象是房产。 　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 　　（二）房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。 四、计税依据和税率 （一）计税依据 　　1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 　　纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 需要注意的特殊问题： 　　第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： 　　（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税； 　　（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。　　 2.从租计征——计税依据为房产租金收入。　　如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 （二）税率 　　1.从价计征：税率为1.2%； 　　2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。 五、应纳税额计算 【例题·单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（　）。　　　　A.6.0万元　　B.9.6万元　　C.10.8万元　　D.15.6万元 【答案】C 　　 我国房产税的一般优惠 六、税收优惠 （一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。 　　（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院。 　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 　　（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。 【例题·单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（　）。　　A.288元　　B.576元　　C.840元　　D.864元 【答案】A 　 七、征收管理 （一）纳税义务发生时间 【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）　　A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税　　B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税　　C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税　　D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 【答案】AD 第二节　契税法 一、概念及特点 在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同契约，以及所确定价格的一定比例，向承受权属人一次性征收的一种行为税。 二、纳税义务人 契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 三、征税对象及征税范围 契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。 契税征税对象具体包括以下六种具体情况： 　　（一）国有土地使用权出让（不交土地增值税） 　　（二）国有土地使用权转让（还应交土地增值税） 　　土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 　　（三）房屋买卖（符合条件的还需交土地增值税） 几种特殊情况视同买卖房屋：　　（1）以房产抵债或实物交换房屋　　【举例】甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价