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中国房地产税制改革研究——将利还民的期待 经济学院07级财政学课程报告 作者：组长：谢楚倩 组员：蔡莉莉，陈敏斐，侯柏嵐，陈家杰 内容提要 房地产税收体系概况 探析我国房地产税制存在的主要问题 房地产税制的国际比较 我国房地产税制改革的基本原则与思路 总结 【参考文献】 内容提要 随着社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业呈现了快速高度发展的趋势，逐步发挥作为国民经济支柱产业导向作用。 房地产税收制度是税制体系中极为复杂的一个行业税收体系，我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、收入偏小、内外企业税负有别等问题，无法发挥均衡个人收入和财富分配，缓解贫富差距的作用。 因此中国房地产进行税制改革——完成一次将利还民的期待 【关 键 词】房地产税制改革 税收制度 一. 房地产税收体系概况 房地产是房产和地产的统称，也称不动产，房地产包含了土地和土地上的附着物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的权利义务关系的总和。 我国房地产税制主要税种表 表2 房地产税收体系 表3直接以房地产为课税对象的税种 课税对象:城镇中的房产 納稅人:按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者 征税范围:限定在城镇，是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括农村房产(因为农村房产除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。) 计税依据:原值一次减10%-30%后的余额或租金 从价计征:税率为1.2% 从租计征:税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。 房产税应纳税额的计算 例：甲公司以房产向乙公司投资，房产原值500万元，评估确认价值600万元，每年收取固定收入20万元，当地政府规定房产税减除比例为30％，则其房产税的纳税处理是： 以房产联营投资收取固定收入，由出租方（甲）按从租计缴房产税，应纳税额＝20×12％＝2.4（万元）。 1.房产税征税范围过窄 目前，许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的区域，与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。 1.房产税征税范围过窄 尤其在城镇与非城镇的交界处，一些地方同一条街道两侧的企业，一侧要纳税，而几米之外的另一侧的企业则不需要纳税，更加彰显了房产税和城镇土地使用税课税范围规定的失当。 房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。 1.房产税征税范围过窄 20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90% 随着工业化的推进，农村城市化程度不断提高，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模自然膨胀很快。 显然，房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。 2.房产保有课税实行内外两套税制有违公平 我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，税收政策不统一。 2.房产保有课税实行内外两套税制有违公平 具体表现在以下3个方面： （1）因纳税人身份不同而税负不同。内资企业缴纳房产税和城镇土地使用税，外资企业缴纳城市房地产税，且仅就房产纳税，地产不需纳税，其税收负担低于内资企业。 2.房产保有课税实行内外两套税制有违公平 （2）城市维护建设税内外有别。对内资房地产企业开征城建税附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。 （3）耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。 这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别。二是对房产使用效益课税内外有别。 3.房产税计税依据不合理 我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。 城市新房市值与旧房市值相差非常大，这样，以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。 新企业税负重，老企业税负轻 3.房产税计税依据不合理 把租金收入作为计税金额又带来了2个问题: 租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。 房产租金本身是营业税课税对象，现又当做房产税计税依据，这人为造成了双重课税。 现在租金收入很模糊，没有明确凭证，有的甚至暗箱操作，而且一些不征房产税的房产也在出租，形成了不公平的景象。 3.房产税计税依据不合理 例如：广州市某国有企业，将A厂房(原值500万元，成新率60％)，以融资租赁方式租赁给一实业公司，租期为4年，月租金为12万元，承租方在租赁期满后即获该房产的所有权；将B厂房(原值800万元，成新率80％)作为投资，与一开发公司组成联营企业，合同规定，双方利润分红，共担风险。