房地产估价的成本法改进研究.docVIP

　　房地产估价的成本法改进研究 第1章 绪论 1.1研究背景和意义 1.1.1研究背景 房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定程度上存在人为分割的烙印。 与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。 就目前而言，国内外运用最多的是成本法、市场法和收益法这三种房地产估价方法，其他的房地产估价方法都是这三种估价方法的派生。目前，由于我国的房地产市场仍然处于一个不完全状态，交易信息的公开化程度不是很高，导致不能得到比较准确可靠的信息，而且房地产的交易价格个别性较强，因此，收益法和比较法的使用受到了一定程度的限制。 而成本法，一直以来都是我国房地产估价中应用最最为广泛的一种估价方法，房地产估价价格的准确与否关系到各方人的利益，在现实中，我国有着大量的房地产不能用市场法和收益法来估价，因此，成本法估价应要引起房地产估价业界足够的重视。运用成本法估价时，房屋损耗率的确定，一直以来是一个难点问题，目前在估价实务中，一般依靠估价人员通过实地查看后凭经验进行确定，虽然在1984年原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准》，估价人员可依据这个标准给出评判，但由于每个待估建筑物都是处在一个独特的环境中，其受到外界的影响因素和程度都是复杂多变的，因此还是难以排除由于评估人员的主观判断造成估价结果偏离实际的情况的发生。尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面影响更是甚大。另一方面，在求取建筑物的重新购建价格时，取得的往往是建安成本及各种其他费用的现实成本，对于现实成本偏离客观这种情况，传统成本法没有给出解决的方法。 1.1.2现实意义 开展房地产估价的成本法研究，具有十分重要的意义： 1、成本法作为房地产估价的三大基本方法之一，其理论研究是房地产估价理论体系的重要组成部分，尤其是在我国实行国有土地有偿有期限使用制度条件下，成本法理论就更具中国特色了。 2、加强成本法的理论和实务的研究，能够提高房地产估价中市场法、收益法的准确性。一方面，在房屋装修、房屋设备等由于房主在经济状况、文化素养、习惯偏好的不同而产生的差异在比较法中进行个别因素修正时离不开成本法的估算，否则难以确定修正的幅度；另一方面，对收益法来说，房地产的收益流中显然包含了房屋装修和设备的贡献，要实现房地产稳定的收益或有规律变化的收益(这是收益法公式的运用前提)，便须保持房屋装修和设备相对稳定的使用价值，但装修和设备的耐用年限远比建筑物主体 的耐用年限短，因此，在房地产的整个收益年限中，应不断地定期更新房屋装修和设备，这便涉及到房屋装修和设备折旧额和更新费用的估算问题；因此，成本法是一项值得也需要研究的基础性方法，。 3、成本、成本价值、生产费用等是一组在估价、项目评价、产品定价中经常涉及到的概念。研究成本法，明确其在估价、项目评价、产品定价过程中参数确定的标准及方法，有利于提高项目决策的科学水平，有利于提高房地产开发项目的管理水平，减少社会资源的浪费。 4、成本法在目前房地产估价中应用范围较广，对房地产估价成本法的理论和实务中存在的问题进行深入和具体的研究，能够提高成本法估价的可操作性和评估结果的合理性。 1.2 国内外研究现状 1.2.1国外研究状况 19世纪80年代，被誉为现代房地产估价的起源地英国出版了房地产估价的专著。进入20世纪以来，西方主要国家的房地产行业的高速发展推动了房地产估价行业的发展和研究，大体上可分为以下三个阶段： 第一阶段是土地经济学派的兴起，莫定了土地价值理论基础。这一时期的代表著作有: 巴比科克Frederick M.Bobck的《房地产估价》，费希尔（ Irvingishor）的《房地产原理》。 第二阶段是摩茨科(Arthu.J.Mertzke)在房地产估价界发表具有划时代意义的论著《房地产估价过程》，他在此书中将价值理论与估价理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间互为等值，这一思想成为房地产价格估价中不同估价方法相互验证的理论基础。