十月新政 - fortune-sun.ppt

政策风向不断转换，遏制高房价城市价格过快上涨成主基调 政策频频出台，政府打压房价决心不减 对资金来源进行调控，打压房地产投机买卖双方 “沪十二条”其中六条针对投资客限贷限购提高囤房成本 “沪十二条” 另六条针对开发商囤地囤房抬房价 “四令出台”市场反应平淡，楼市不确定性再现 未来房价最终走向何方仍有待观察 附件 附件 附件 研 发 处 Research Department 政策背景 从2006年至2010年房地产市场一波又一波的上涨，伴随而来的房地产一轮又一轮的政策，从最初的维护房地产市场健康发展到遏制城市房价过快上涨；今年国家出台多部房地产调控政策，打压房地产价格过快上涨，从一月“国十一条”、四月“新国十条”到地方细则 ¨¨¨ “十月新政” 9.29政策催生出地方细则，“10.1深圳限购令、南京契税细则、宁被限购令”，紧随其后“沪十二条”和“沪公积金新政”的出炉，公积金七条措施响应十二条，上海地方政策组合拳频频出现，未来市场影响几何¨¨¨ 2010年保持经济平稳发展是政府的大目标，房地产作为支柱产业的格局不会改变。但是鉴于外部市场、民生和健康长期发展考虑，政府只能采取调控措施，遏制房价的高速增长。目前主要地产新政影响较大的是北京、上海、深圳等一线城市，但在太原、长沙等二三线城市受地产新政的影响还没有北京、上海强烈。 一月政策出台后，成交量在传统淡季中呈现缩量，但成交价在之后的三个月内连续创出新高，攀升至2万关口，进入越调越高的怪圈； 一月政策影响微弱 一月政策出台反应 四月政策出台反应 均价低于平均线 四月政策出台后，连续四个月成交量大跌，6.7月份成交价格自10年起首次破位下跌，可谓是量价齐跌，政策效果出现端倪； 四月政策影响颇大 一月和四月的政策调控手段 ——银行信贷 一拳重击投机客 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 一拳重击开发商 加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源。 政策动机：抑制投机投资性住房，保持房价平稳增长 市场反应：中介市场成交量大幅下挫40% 上海地区市场成交量萎缩，但成交均价保持增长 豪宅市场火爆，市场进入越调越高的怪圈 “十月新政” ---各地政策细则加码，影响仍待观察 在各地方执行国家新政不利，房价走入了越调越高的怪圈时， “沪十二条、限购令、公积金新政”在这样的背景下孕育而生，希望通过限购令的措施抑制投机，释放刚需。 部分城市国庆期间成交量对比 数据显示：“十一”黄金周期间，上海商品房总成交量为15.7万平方米，为去年同期的2倍； 均价达19160元/平方米。环比去年同期大涨33.8%。无论成交量还是成交均价，均为近五年的最高点； 然而“929”新政出台后，从“十一”黄金周数据看，楼市复苏势头不减反而高房价地区出现了成交量大涨，“上海、深圳、重庆”纷纷创出近三年内的新高，各地方政府迫于压力，将政策细则加码。 上海 10月7日“沪十二”条细则出炉 国庆期间成交量火爆，政策形同虚设 第一条：定性调控 政策：坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。 解读：重申国十条中调控的目的，对本次“沪十二条”做了一个定性。 第二条：房贷政策 政策：首套三成，二套五成，三套停贷，禁止消费性贷款用于购买住房，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。 解读：该条款跟进929新政，提高了刚需和改善性需求入市门槛。 第三条：公积金贷款 政策：首套每户家庭公积金最高贷款额为60万；二套最高贷款额为40万，贷款首付款比例不低于50%，暂停对非改善型二套房公积金贷款；停止对三套及以上家庭住房公积金贷款。 解读：对公积金购房提高门槛，公积金停贷彻底