4、新人培训房地产开发基本课程.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * 房地产开发基本课程 fangdichankaifajibenkecheng 前期 土地获得（选址意见书、设计控制文本、建设条件论证、建设用地规划许可证） 签订土地出让合同 立项审批 方案设计及报批 拆迁、七通一平 初步设计及审批 地质勘探 施工图设计 落实物业单位 销售代理单位 办理土地证 融资 施工图审查、放线验线、政府部门审查并缴纳规费 领取建设工程规划许可证 选择施工监理单位 〓房地产项目开发流程简示图 领取建设工程施工许可证 接下页 中期 七通一平（拆迁、场地平整、障碍物处理，临时水电气、围墙、道路等） 管理用房、售楼厅及样板房 放线验线 桩基础及地下室 领取预售许可证 室外道路及景观 室外管线 （水、电、气、智能等） 主体建筑完成 办理按揭 内外墙体 中间结构验收 门窗、屋瓦、防水、隔热、外墙装饰、构件、装修 单体竣工验收 综合验收 整改、交付使用 接上页 中、后期 建设过程中 监理 供水 供电 电信 网络 安防 供气 供暖 中、后期 竣工验收 消防 人防 房管物业 档案 环卫环保 园林绿化 供气 供暖 市政交警 地名 通邮 技防 建委备案 〓房地产项目开发流程概述 开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。 开发程序：是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 一、项目开发前期调研程序 二、项目立项过程程序 三、土地使用权的取得程序 四、征地拆迁程序 五、项目规划程序 六、工程建设程序 七、经营程序 八、交房程序 房地产项目开发一般应遵循 下列程序： 项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 市场调研：就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对 房地产市场进行研究与预测；了解消费者对住房的 需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的 最佳市场切入点，从而不断开拓市场。 一、项目开发前期调研 （1）政治法律环境调查 （2）经济环境调查 （3） 社区环境调查 （4） 房地产市场需求和消费行为调查 （5） 房地产产品调查。 （6） 房地产价格调查。 （7） 房地产促销调查。 （8） 房地产营销渠道调查 （9） 房地产市场竞争情况调查。 房地产市场调查的主要内容 ： 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：地区计划发展委员会投资处 （2）申报资料： ①书面申请②提供资金落实证明③土地使用权证明④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告：a.规划部门对项目建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项目的招标总体方案；⑤公司的资质证明。 （3）申办程序： 开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。 （4）办结时限： 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准： 如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 二、项目立项 2.建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：市计划发展委员会投资处 （2）申报资料： ①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证; 通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定 年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。 三、土地使用权的取得程序 取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得；二是通过转让方式获得；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式 招标： 指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权 投标，根据投标结果确定土地使