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一手房按揭风险
(一)开发商风险
1、资金补足风险。建设一个楼盘的项目资金来自四个方面:开发商自有的、建设商带资施工的,银行借款的、销售回款。如果资金拼盘出现问题,最大的风险就是出现烂尾楼,银行提前发放的按揭贷款资金必将有去无回。
防范措施:提前落实好各项资金来源。
2、五证”不齐全风险。开发商为按规定办完“五证”,今后业主很可能因迟迟办不下来房产证而拒绝偿还贷款。
防范措施:银行在发放按揭贷款前,务必认真核实五证齐全后方可办理。
3、不按期完工风险。开发商如果无法按期完工就无法按期交房,借款人将寻找理由不按期还款,造成金融机构的风险。
防范措施:随时关注工程建设进度。
4、项目纠纷风险。由于业主与开发商就楼盘问题发生矛盾,导致采取拒付贷款的方式,对开发商施加压力。因为在尚未办妥房产抵押手续的过渡期内,如果借款人不还款,担保人开发商将付连带责任向金融机构还款。
防范措施:只与有过开发项目、市场口碑好的开发商合作。
5、楼盘销售风险。如果开发商资金充足,项目也能按期完工,但如果楼市进入饱和期,销售不畅,产品不能转化现金,开发商为偿还银行开发贷款、股东垫款、拖欠工程款等,可能会采用假按揭银行骗贷,这是面临的最大风险。
(二)、假按揭风险
经验表明,在现实中,那些实力雄厚、诚信度高的开发商以及畅销的楼盘,发生骗贷行为的可能性很小。对于销售困难的楼盘,办理按揭业务时必加以小心,重点防范开发商骗贷。项目的尾盘,积压多年任未卖出的房产,也容易产生骗贷的可能。
1、假按揭骗贷。开发商以其员工或关联人员身份证,或以招聘获取应聘人员的资料,或花钱购买中介公司的客户信息,做成按揭贷款的申请材料,套取资金,如果发生销售困难,则风险巨大。
防范措施:认真核实借款人材料,坚持面谈甚至家访,多问问题发现假按揭的蛛丝马迹。
2、一房多卖的风险:由于期房销售存在“先付后收”的特点,开发商可能出现一方多卖的情况。
防范措施:实行商品房销售网上签约的预售登记备案,要及时计入当地房地产交易网查询购房交易真实性。
3、高价套贷风险:重要特征是,假合同的价格高于当时的市场价,目的是为了多套资金少交首付。多套的资金不是被开发商占用,就是被购房人按事前与开发商谈好的条件用于经营使用。
防范措施:对于按揭房产特别是高档房产进行价值评估。金融机构应只接受指定的评估事务所出具的评估报告,同时每年对事务所进行一次评价。
4、售后包租风险:有的开发商为尽快收房,向投资型的购房人开出诱人条件,即房子售出后有开发商以较高的回报包租若干年,并由开发商垫付20%-40%首付款。更有甚者,开发商为增加其包租的可信度,还可提供虚假的已带租约的售房合同。放款后,开发商一次性获得的贷款租金,分期偿还贷款,但是当其难以为继时,虚假租约或虽真出租但租金抵不上房贷月供的情况下,借款人必然以种种借口不还款,使出现风险。
防范措施:调查租约的真实性和可靠性,直至拒绝受理。
5、尾房风险:当楼盘进入尾房销售阶段时,可能发生的按揭风险有:一、虚假风险,开发商基于早日结束销售,提供虚假材料套取银行贷款,由于销售期拖的很长甚至发生困难的楼盘容易发生。二、通常尾房的原价比原来的房价低,但开发商可能用原房价办理按揭申请,由此多套取按揭资金。
防范措施:认真考察尾房的销售和价格情况后确定,尽量不受理。
三)、借款人风险:
1、投资型借款人风险。在解决了自由住房问题后,有许多人购房人的目的转为投资。由于交20%首付即可获得一套房子,人们的购买能力可放大5倍,为投资人提供了可能性。人们支付购房款是以现有收入和未来收入,为未来收入具有不确定性,是造成风险的原因。
投资型购房分为自用型和他用型,自用型为购房人为自己经营使用,后期得固定资产。他用型,用按揭买下房产后出租,以租金还月供,最后获得房产和稳定的租金收入。
无论哪一种风险若租金收益抵不上贷款月供,造成风险。
防范措施,根据借款人不同职业特点核定贷款上限,限制购房套数,以降低成数和提高利率方式制约;核定第二还款来源;出具风险提示书;采用“存一付三”的月供还款方式。
2、投机型借款人风险:由于按揭贷款业务具有一定的杠杆作用,最高可以扩大5倍,为投机人提供了资金后盾。购房人通过“低买高卖”的赚钱方式在房价上升时候有利可图,而房市饱和时期则面临极大风险,金融机构对于一下购多套房产的炒家,务必加以限制。
防范措施:拒绝发放贷款。
3、对借款人情况的把握要点:
(1)、坚持面签合同:通过面签合同,可以掌握很多对贷款调查有利的线索,通过借款人的谈吐、礼仪,并辅助资产证明材料,可以判断借款人收入水平;对一些签字随意,不认真斟酌合同人员应该高度注意。
(2)、核实真实身份:放置开发商提供身份证申请贷款。可通过公安部门的联网核查进行查询。
(3)、子女购房问题:当下很多父母为避免遗产税,多选择子女名义购房,
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