一手房按揭风险.doc

（一）开发商风险 1、资金补足风险。建设一个楼盘的项目资金来自四个方面：开发商自有的、建设商带资施工的，银行借款的、销售回款。如果资金拼盘出现问题，最大的风险就是出现烂尾楼，银行提前发放的按揭贷款资金必将有去无回。 防范措施：提前落实好各项资金来源。 2、五证”不齐全风险。开发商为按规定办完“五证”，今后业主很可能因迟迟办不下来房产证而拒绝偿还贷款。 防范措施：银行在发放按揭贷款前，务必认真核实五证齐全后方可办理。 3、不按期完工风险。开发商如果无法按期完工就无法按期交房，借款人将寻找理由不按期还款，造成金融机构的风险。 防范措施：随时关注工程建设进度。 4、项目纠纷风险。由于业主与开发商就楼盘问题发生矛盾，导致采取拒付贷款的方式，对开发商施加压力。因为在尚未办妥房产抵押手续的过渡期内，如果借款人不还款，担保人开发商将付连带责任向金融机构还款。 防范措施：只与有过开发项目、市场口碑好的开发商合作。 5、楼盘销售风险。如果开发商资金充足，项目也能按期完工，但如果楼市进入饱和期，销售不畅，产品不能转化现金，开发商为偿还银行开发贷款、股东垫款、拖欠工程款等，可能会采用假按揭银行骗贷，这是面临的最大风险。 （二）、假按揭风险 经验表明，在现实中，那些实力雄厚、诚信度高的开发商以及畅销的楼盘，发生骗贷行为的可能性很小。对于销售困难的楼盘，办理按揭业务时必加以小心，重点防范开发商骗贷。项目的尾盘，积压多年任未卖出的房产，也容易产生骗贷的可能。 1、假按揭骗贷。开发商以其员工或关联人员身份证，或以招聘获取应聘人员的资料，或花钱购买中介公司的客户信息，做成按揭贷款的申请材料，套取资金，如果发生销售困难，则风险巨大。 防范措施：认真核实借款人材料，坚持面谈甚至家访，多问问题发现假按揭的蛛丝马迹。 2、一房多卖的风险：由于期房销售存在“先付后收”的特点，开发商可能出现一方多卖的情况。 防范措施：实行商品房销售网上签约的预售登记备案，要及时计入当地房地产交易网查询购房交易真实性。 3、高价套贷风险：重要特征是，假合同的价格高于当时的市场价，目的是为了多套资金少交首付。多套的资金不是被开发商占用，就是被购房人按事前与开发商谈好的条件用于经营使用。 防范措施：对于按揭房产特别是高档房产进行价值评估。金融机构应只接受指定的评估事务所出具的评估报告，同时每年对事务所进行一次评价。 4、售后包租风险：有的开发商为尽快收房，向投资型的购房人开出诱人条件，即房子售出后有开发商以较高的回报包租若干年，并由开发商垫付20%-40%首付款。更有甚者，开发商为增加其包租的可信度，还可提供虚假的已带租约的售房合同。放款后，开发商一次性获得的贷款租金，分期偿还贷款，但是当其难以为继时，虚假租约或虽真出租但租金抵不上房贷月供的情况下，借款人必然以种种借口不还款，使出现风险。 防范措施：调查租约的真实性和可靠性，直至拒绝受理。 5、尾房风险：当楼盘进入尾房销售阶段时，可能发生的按揭风险有：一、虚假风险，开发商基于早日结束销售，提供虚假材料套取银行贷款，由于销售期拖的很长甚至发生困难的楼盘容易发生。二、通常尾房的原价比原来的房价低，但开发商可能用原房价办理按揭申请，由此多套取按揭资金。 防范措施：认真考察尾房的销售和价格情况后确定，尽量不受理。 三）、借款人风险： 1、投资型借款人风险。在解决了自由住房问题后，有许多人购房人的目的转为投资。由于交20%首付即可获得一套房子，人们的购买能力可放大5倍，为投资人提供了可能性。人们支付购房款是以现有收入和未来收入，为未来收入具有不确定性，是造成风险的原因。 投资型购房分为自用型和他用型，自用型为购房人为自己经营使用，后期得固定资产。他用型，用按揭买下房产后出租，以租金还月供，最后获得房产和稳定的租金收入。 无论哪一种风险若租金收益抵不上贷款月供，造成风险。 防范措施，根据借款人不同职业特点核定贷款上限，限制购房套数，以降低成数和提高利率方式制约；核定第二还款来源；出具风险提示书；采用“存一付三”的月供还款方式。 2、投机型借款人风险：由于按揭贷款业务具有一定的杠杆作用，最高可以扩大5倍，为投机人提供了资金后盾。购房人通过“低买高卖”的赚钱方式在房价上升时候有利可图，而房市饱和时期则面临极大风险，金融机构对于一下购多套房产的炒家，务必加以限制。 防范措施：拒绝发放贷款。 3、对借款人情况的把握要点： （1）、坚持面签合同：通过面签合同，可以掌握很多对贷款调查有利的线索，通过借款人的谈吐、礼仪，并辅助资产证明材料，可以判断借款人收入水平；对一些签字随意，不认真斟酌合同人员应该高度注意。 （2）、核实真实身份：放置开发商提供身份证申请贷款。可通过公安部门的联网核查进行查询。 （3)、子女购房问题：当下很多父母为避免遗产税，多选择子女名义购房，