房屋租赁登记备案制度之我见 - 副本..docVIP

房屋租赁登记备案制度之我见 摘要：我国实行的是社会主义的土地公有制度，这与世界上大多数国家不同，而且中国传统的土地制度和观念也迥异于西方，这也就要求我们从民族特色出发构建我国的房屋租赁制度。 关键词：房屋租赁 登记备案 正当性 房屋租赁权 债权物权化 房屋租赁登记备案制度是我国房屋租赁法律制度的重要组成部分，具有明显的中国特色，带有历史传承的印记和对现实国情的回应。纵观世界各国，并没有房屋租赁需经登记备案的规定，尤其是一些发达市场经济国家认为，市场经济应尊重当事人的意思自治，公权不可过分介入私法行为，干扰私权的行使。当然，我们不能局限于各国的立法通例，而应根据我国的国情和现实需要进行制度选择。我国实行的是社会主义的土地公有制度，这与世界上大多数国家不同，而且中国传统的土地制度和观念也迥异于西方，这也就要求我们从民族特色出发构建我国的房屋租赁制度。 一、房屋租赁登记备案制度的现行法依据 我国的房屋租赁登记备案制度有现行法上的明确规定。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条规定 ：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”1994年全国人大常委会通过的《城市房地产管理法》第五十三规定 ：“房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”1995年建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》明确规定 ：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”除此之外，各省市往往根据各地实际情况制定有地区性的法规规章，规范本地的房屋租赁登记备案行为，如上海市、深圳市等。从以上的规定可以看出，我国的房屋租赁登记备案制度的立法规定简单模糊，可操作性差，登记审查的具体内容、形式未明确规定，这就造成了人们对房屋租赁登记的性质及登记的效力的认识分歧，引起了理论界及实务界的广泛争论。【1】这就是我国现时房屋租赁登记备案制度认识和操作混乱的一个缩影。 我国房屋租赁登记备案制度的正当性分析 、基于该制度产生的时代背景及历史传承的视角 从立法的路径来看，房屋租赁登记备案制度始于1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条规定。但是，从该条例的名称即可看出，它是针对“私有”房屋的“管理”关系，既然是“私有”为何又如此强调对其进行“管理”呢？我们会很自然的得出结论，该条例带有明显的计划经济的印记，该制度实质上是对计划经济体制下的高度公有的房屋制度的某种传承，带有深刻的经济转型时期的制度特色。改革开放之前，我国实行的是高度集中的计划经济体制，与该体制相适应，房屋和土地均为公有（国家所有和集体所有，在城市一般为国家所有），私有房屋的数量很少，居民的住房基本由国家统一分配，而居民要想分得房屋也必须履行繁琐的审批手续，提交各式各样的证明材料，公民个人是没有权利去出租房屋的，通过租房盈利更被看作是资本主义的行事方式。【2】一言以蔽之，那个时代实行严格的房屋管理制度，房屋租赁几乎被禁止。改革开始之初，虽然允许私有房屋的存在，但体制本身固有的延展性不可避免的波及到了新兴的房屋租赁制度。 《行政许可法》施行之后，一些实行房屋租赁许可制度的省市已经通过修改法规规章的方式取消了房屋租赁的许可制度，房屋租赁合同登记备案与合同是否生效已无关系。但建设部《城市房屋租赁管理办法》的有关规定至今仍未修改。而且，除了上海市，其他地方仍然实行强制的房屋租赁登记备案制度，不登记将被施以罚款。这仅仅是制度的惯性吗？还是说他的确在现在仍然发挥着积极的作用，甚至是某些不可替代的作用？笔者认为，房屋租赁登记备案制度的存在本身即暗示了其某种合理性，只不过现在该制度已完全摆脱了建立始初的主要功能设定——行政审批和行政征收，更多的是为了增强房屋租赁合同的效力，实现债权的物权化，积极回应现实中存在的社会问题，平衡出租人和承租人的力量对比，保障弱势群体的基本生存权利。这在后文中将会详细介绍，在此不赘述。 、基于对房屋租赁权的性质分析 笔者认为，对于房屋租赁登记备案制度的正当与否的判断应当始于对房屋租赁权的性质分析，明确房屋租赁权的性质，方可判断该制度设计是否从本质上适合房屋租赁行为，并以此进行改革和完善。关于房屋租赁权的性质，学界分歧较大，主要有三种观点，即债权说、用益物权说、债权物权化说。笔者同意债权化物权说，在此予以介绍。 该说认为，房屋租赁权在本质上仍为一种债权，只是出于保护承租人这一弱势群体的利益的价值选择，而赋予其一些物权的性质。《德国民法典》即首先规定了“买卖不破除租赁”的制度，赋予租赁权对抗一般债权人的效力。该说目前为通说，但其实质仍为债权说