都市更新融资审核评估重点.pptVIP

土地銀行辦理都市更新融資審核評估重點 　　　　 報告人：授信審查部房地產事業科 科 長 江春華 　　　　　　 電話：02 2006年8月 都市更新融資審核評估重點 宗旨 融資對象 資金用途 債權保障（融資風險）考量 審查原則 建議事項 都市更新融資審核評估重點－宗旨 宗旨：為配合政府加速推動都市更新政策，提升本行不動產融資市場競爭力 都市更新融資審核評估重點－融資對象 融資對象： 都市更新事業實施者 政府機關 都市更新團體 都市更新事業機構 參與更新分配之原土地及合法建築物所有權人。 都市更新融資審核評估重點－資金用途 融資對象為都市更新事業實施者：提供都市更新期間所需資金，包括下列項目，並以經主管機關核定之都市更新事業計畫或權利變換計畫所載數額或計算基準為準 購地貸款 都市更新事業範圍內之土地取得成本 都市更新融資審核評估重點－資金用途 建築融資 預估工程造價 週轉金貸款 地上物取得費用、地權調查整理及拆遷安置費 用、調查費、測量費、拆遷安置費、地籍整費、稅捐、人事、行政、信託及其他管理費用、工程費用、權利變換費用及其他必要之費用等 都市更新融資審核評估重點－資金用途 融資對象為參與更新分配之原土地及合法建築物所有權人 代償參與更新分配之原土地及合法建築物所有權人在其他金融機構之貸款 轉貸金額以不超過權利變換前房地估價之擔保值為原則 都市更新融資審核評估重點－債權保障（融資風險）考量 融資風險 地主整合無法逾都更門檻 事業計畫及權利變換計畫無法順利通過 實施者之專業能力、財務能力、信用狀況 無法取得足够擔保品 參加都更者因另案債務遭查封 參加都更者相互不連保 都市更新融資審核評估重點－審查原則 都市更新地區劃定方式-是否符合門檻 一般劃定 -依都市更新條例第5條 優先劃定 -依都市更新條例第6條 迅行劃定-依都市更新條例第7條 自行申請劃定-都市更新條例第11條未經劃定應實施更新之地區 都市更新融資審核評估重點－審查原則 都市更新實施方式 權利變換 抵押權轉載-依都更條例第40條由實施者列冊送地政機關囑託登記 支付共同負擔融資分得房地抵押權轉載可強化承作融資意願 協議更新 與建商協議合建 所有權人自行協議更新 都市更新融資審核評估重點－審查原則 產權登記及抵押權設定掌控 實施者財力 期初資金－購地款、補償金、拆遷補償費、安置費等 期中資金－地主多採折價抵付如何補足資金缺口 期末資金－差額找補價金、參與都更者應繳未繳差額價金補足 都市更新融資審核評估重點－審查原則 融資對象以重建方式為主。 運用信託機制及藉助建經公司專業之輔佐。 應由實施者為借款人，如實施者為都市更新事業機構應由其重要董、監事擔任連帶保證人，由參與都更並融資者擔任擔保品提供人兼連帶債務人﹔如實施者為都市更新團體則由參與都更並融資者為擔保品提供人兼債務人。 都市更新融資審核評估重點－審查原則 參與者土地原有設定抵押權者，應辦理塗銷登記，否則應於本行辦理轉貸，轉貸金額以不超過權利變換前房地估價之擔保值為原則。 都市更新融資審核評估重點－建議事項 建議將更新條例第24條「公告禁止更新地區範圍內之改建、增建或新建‥」之禁止期限最長不得超過2年，修正為最長不得超過6年，以符合實際開發所需時間。 都市更新融資審核評估重點－建議事項 建議若實施者有辦理融資時，其支付共同負擔依權利變換所分得之土地及建築物是否能於都更條例中增訂，得由實施者列冊送地政機關於第一次產權登記時設定第一順位抵押權予融資銀行，以加強融資意願。 　　　　報告完畢　　　　　　　　　　　　　　敬請指教 * *