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第八讲 农业房地产的估价 房地产估价实训 第八讲 农业房地产的估价 一、农业房地产估价的一般特点 在一般的估价业务中，农业房地产的估价比较少，这主要是因为农业房地 产一般为集体土地及地上建筑物，由于集体土地所有权性质，农业房地产不能 直接进人市场进行交易，也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农用地征 收、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等估价，农用地的征用及拆迁补偿估 价请参阅第三章第二节相关内容。 二、农业房地产常见的估价方法和技术路线 农业房地产一般采用成本法进行估价，估价思路为：以开发土地所耗费的 各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地 增值收益，并进行各种修正来确定待估农业房地产的价格。 农业房地产也可以采用收益法估价，对于集体建设用地上建设的厂房、仓 库，由于租赁或经营可以获取相关的收益，因此可以通过其租赁收益或经营收 益的还原估算其价格。对于农用地可以通过其地上种植的植物、农作物的年收 入的还原估算其价格。采用收益法估价时收益年限的确定比较困难，因为集体 建设用地的使用大都没有土地使用年限。 1 第八讲 农业房地产的估价 ［案例8］××市××区××一宗农用地的土地使用权 价格估价结果报告（节选） 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象概况 1．土地利用状况 估价对象坐落于××市××围一宗地土地使用权面积为 500 亩，（折合 333333．33 ㎡），土地用途为农业用地；宗地北至××，南至××，现无陆路 直接通达估价对象，道路通至××村，再由水路可到达估价对象，××村距× ×港约5km，距××快线××站约11km，距××市区约75km，建设中的××快 线将大大缩减估价对象与××市区的距离；根据注册房地产估价师实地查看， 估价对象现为果园，地上现种植香蕉及甘蔗，周边农用地也多种植香蕉及甘蔗， 土地较为肥沃。 2．土地权利状况 根据委托人提供的《土地使用权情况证明》及《国有土地使用证》［*国用 （19××）字第××号］，确认估价对象的土地使用者为××公司，土地权属性 质为国有，宗地土地使用权面积：500亩（折合333333．33 ㎡），为行政划拨地， 土地用途为农业。据《土地使用权情况证明》备注：该土地使用权已于20×× 年××月××日被××市××法院查封。 3．其他 估价对象是××公司所拥有的位于××市××围的一宗地使用权，宗地土 地使用权面积为 333333．33 ㎡，整体呈规则多边形，用途为农业用地，于 19 ××年11月23日办理《国有土地使用证》［*国用（19××）字第××号）。 四、估价目的 2 第八讲 农业房地产的估价 为委托人处置估价对象提供价格参考依据。 五、估价时点 2006年9月2日。 六、价格定义 根据农用地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价结果是指估价对 象在估价基准日为2006年9