第四篇 房地产评估.pptVIP

第四章 房地产评估 学习目标： 1、理解土地和房地产特征 2、理解房地产评估市场法的应用 3、理解房地产评估成本法的应用 4、理解房地产评估收益法的应用 5、掌握房地产评估假设开发法的应用 6、了解在建工程评估 第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 一般来说，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类的活动的结果。 土地的供给 自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量 经济供给：在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。 土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。 （一）土地的自然特性 1.土地位置的固定性。 2.土地质量的差异性。 3.土地资源的不可再生性。 4.土地效用的永续性。 （二）土地的经济特性。 1.土地经济供给的稀缺性。 2.土地产权的可垄断性。 3.土地利用的多方向性。 4.土地效益的级差性。 二、土地使用权 我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 国有土地所有权不能进入房地产市场流转。 使用权可以转让。 地价一般是土地使用权的价格。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 　　土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定： 　　（1）居住用地 70 年； 　　（2）工业用地 50 年； 　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 　　（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； 　　（5）综合或者其他用地 50 年。 三、房地产及其特性 　　房地产是土地和房屋及其权属的总称。 房地产一般具有如下特性： 1.位置固定性。 2. 使用长期性。 3. 投资大量性。 4.保值与增值性。 5.投资风险性。 6.政策限制性。 四、房地产评估的原则 1、供需原则 2、替代原则 3、贡献原则 4、最有效使用原则 5、合法原则 第二节　房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。 （二）形成方式可分为市场交易价格和评估价格 市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。 评估价格是对市场交易价格的模拟。 房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。 其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。 标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。 　　（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 （五）其他价格类型 公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。 二、房地产价格的影响因素 　影响房地