新蔡大唐国际花都营销执行整合方案.docVIP

大唐·国际花都 营销执行整合方案 博盛天下 2012年2月28日 前言 自我司顺利接手大唐·国际花都以来，经过两次的实地考察以及市场调查，对项目及新蔡市场有了一定的了解。目前新蔡市场项目林立，既有像御景苑、梅苑尚品、滨河首府、凤凰城这样的高档楼盘，也有像水岸国际、融景新城、祥泰现代城、航宇天下城这样的中低档楼盘，总体来说新蔡房地产市场较为杂乱，楼盘形象参差不齐，没有一个市场领军者，为本案树立标杆提供了一个契机。 再看本案，大唐·国际花都自2011年12月份进场以来，截止2012年2月28日，累计登记客户194组，来访量不甚理想；项目工程现已启动，深水井正全面开挖；项目广告宣传方面，媒体投放组合仅有一块户外大牌，电视飞播以及形象单页三种，且单页仅发了3000余份，推广力度对于要作为新蔡县标杆的本案远远不够。 随着我司工作的顺利展开，本项目进入了紧张的阶段性营销准备及实施工作。本阶段的重点是项目的形象公示，短期内塑造楼盘的领袖地位，提升物业品牌的市场号召力，因此必须采取“全方位”的媒体组合策略，取得短时间让全县客户关注本项目的热点效应，树立并巩固项目的鲜明形象，吸引市场的关注；同时，要主动引导目标客户的置业心理，获得目标客户群的普遍认同，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求，为3月底项目顺利认筹及后期开盘做好巩固的前期铺垫！ 我们在对大唐·国际花都保持信心的同时，也应该预计到2012年将会有更多的项目投放市场，所以要随时做好迎接市场挑战的准备，下面我司就项目整体的营销推广与市场做出定性定量的安排与计划，而且我司将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成大唐·国际花都的营销服务工作。 一、大唐·国际花都营销目标 整体目标：通过推广建立国际花都在新蔡县高品质物业形象，为销售价格和销售去化速度提供支持，也创立大唐置业的品牌效应，为大唐置业后续新区项目打下坚实的客户基础。 A：销售目标：开盘实现物业销售率80%，（工程进度必须保证取得预售证条件）开盘前实现认筹目标300套； B：品牌目标：确立大唐·国际花都在新蔡市场主导地位，创立大唐置业的品牌效应。 营销目标的保障基础：工程进度必须保证各时间节点的顺利推进。 二、大唐·国际花都推售产品 A:推售物业产品 1.推售主力户型为116.73㎡二房及119.46㎡、146.06㎡三房，房源较为丰富。 2、146.06㎡三房户型较为鸡肋，因超出144㎡的界限，需交4%的契税，客户抗性交大，遵循住宅的可销售原则，建议对此户型进行调整或修改。 3、新蔡首家四星级产权式精装酒店公寓，引领新蔡投资新热点。 B:产品核心价值提炼 1、地段：雄踞城市繁华核心，引领新蔡人居生活新样板 2、交通：洪河大道年内修通，交通便利，交通汽车站近在咫尺 3、建筑风格：经典建筑，美学标准，新中式建筑风格，历久弥新 4、产品：仅150席110—150㎡臻品华宅，不是每个新蔡人都有份 5、配套：集住宅、商业、酒店、商场于一体，24小时温泉入户及全地下停车生活更加便利 5、景观：800㎡中心湖泊，84米超宽楼间距，俯瞰360°湖光水色，演绎林与湖的公园人居传奇 6、产权酒店：新蔡首家四星精装产权式酒店公寓，开启新蔡投资新热点。 三、新蔡·国际花都营销推广周期划分 A:推广分段周期图 （二）2012年2月2——2012年12月营销节点说明 ①.2012年2月——项目整合及广告物料准备阶段 ②.2012年3月——认筹排号即大唐会会员准入仪式启动 ③.2012年6月——解筹（选房）开盘（根据客户登记情况制定价格策略以及价格表（一户一价），优惠策略，促销策略等； ④.2012年8月——持续热销 ⑤.2012年9月——尾盘强销 注：2012年8月后计项目营销推广计划届时附上 B：推广分段周期表 根据项目现状和市场情况, 大唐·国际花都的营销推广分为四个阶段: 销售时段 起止时间 推广费用 市场引导期 2012年12月—2012年3月 20％ 认筹排号期 2012年4月－2012年6月 50％ 开盘强销期 2012年6月－2012年8月 90％ 续销期——尾盘清售 2012年9月—12月 100％ 注：以上营销推广分段周期划分隶属我司就项目整体营销及工程预期时间配合推广——拟定时间周期。 C：推广分段周期说明 1. 第一阶段：——市场引导期2012年2月—2012年3中旬月 (震撼市场：项目整体广告包装传播全面开始，昭示新秩序即将开始，口碑迅速扩散。 (销售蓄势：随着传播的不断升温，客户关注度提升，为项目认筹排号即大唐会会员准入、开盘积累客户。整体品牌形象的宣传，旨在迅速树立并维系项目的入市整体品牌形象，明确项目定位，进而形成强烈的视觉冲击，为项目进入销售阶段做铺垫。 注：该阶段不公开价格，只接受客户咨询和