租赁合同与融资租赁合同自学考试自助平台.docxVIP

内容提示：本章介绍了租赁合同及融资租赁合同的概念、内容、形式，分析了租赁合同及融资租赁合同的法律特征，阐述了租赁合同及融资租赁合同中当事人的权利义务关系。　　学习目的与要求：通过本章的学习，了解租赁合同的概念和特征；掌握租赁合同的各种形式；掌握租赁合同的法律效力；了解房屋租赁的特别规则；了解融资租赁合同的概念；掌握融资租赁合同与租赁合同的区别；掌握融资租赁合同的效力。　　重点：租赁合同的概念及特征；租赁合同的终止和法定解除；房屋租赁合同的特别规则。　　融资租赁合同的概念；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。　　难点：房屋租赁合同的特别规则；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。　　考点：租赁合同的概念及特征；房屋租赁合同的特别规则；融资租赁合同的概念；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。　　　　　　　　第一节　租赁合同　　一、租赁合同的概述　　（一）租赁合同的概念　　租赁合同指当事人双方约定一方将租赁物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。　　租赁合同依其租赁物之不同，分为动产租赁与不动产租赁。动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等；不动产租赁即房屋租赁与土地租赁。　　（二）租赁合同的特征　　1.租赁合同是转移财产使用权的合同。　　2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。　　3.租赁合同的标的物，即租赁物，通常是特定物、非消耗物。　　4.租赁合同的标的物通常为有体物。　　5.租赁合同在当事人之间产生债的法律关系。　　依《合同法》第229条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当出租人将租赁物的所有权让与第三人后，尽管第三人取得的权利是物权，但不能对抗承租人的权利。在剩余的租赁期内，尽管出租人发生了变动，承租人的地位却不受任何影响。这一规则，被简称为“买卖不破租赁”规则。　　（三）租赁合同的形式　　不定期租赁或租赁期限不满6个月的定期租赁，无需采用书面形式。但租赁期限在6个月以上的定期租赁，应采用书面形式；若未采用书面形式，且双方当事人对租赁期限存在争议的，该租赁合同推定为不定期租赁，双方均有权任意解除。需注意的是，此处的合同形式缺陷不存在通过实际履行进行补正的可能。　　（四）租赁的期限　　1.法定最长租期　　租赁权与其他债权一样，具有期限性。租赁期限的长短可由当事人自由确定。但依《合同法》第214条之规定，该期限最长不得超过20年。当事人约定的期限如果超过20年最长期限的，超过部分无效。于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不得超过20年。　　2.定期租赁与不定期租赁　　依当事人是否对租赁期限作有明确约定.可将租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。　　（1）定期租赁　　定期租赁指合同对租期作有明确约定的租赁。定期租赁可以更新，也可以续订。　　（2）不定期租赁。即无确定租期的租赁合同。依《合同法》第232条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，可协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁。　　不定期租赁与定期租赁最大的区别在于当事人是否有任意解除权。在前者，双方当事人可随时提出解除合同，若是出租人提出解除，尚应在合理期限之前通知承租人；而在后者，当事人并无随意解除合同的权利。　　（五）租赁合同的终止和法定解除　　租赁合同终止的原因：　　1.租赁期限届满。　　2.租赁物因公共利益的需要而被征收时，租赁合同陷于履行不能，此时租赁合同自动终止。　　3.在房屋租赁场合，如房屋占用范围内的土地使用权被提前收回且房屋被征收的，房屋租赁合同也随之终止。　　注意，承租人的死亡并不必然导致租赁合同的终止。在房屋租赁场合，承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第19条进一步明确，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。在上述承租人死亡场合，租赁合同仍依原定期限履行并不违背出租人的预期；与承租人共同居住、共同经营的人继续履行租赁合同也不损害出租人的经济利益；　　租赁合同的法定解除事由：　　1.承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除租赁合同；　　2.承租人无正当理由拒绝支付租金，或迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解除租赁合同；　　3.因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，出租人或承租人均可以解除租赁合同；　　4.不定期租赁合同的出租人或承租人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁