新 房地产评估第三章房地产价格与价值.ppt

供给因素总结 由上可知，当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增多；反之，该种房地产的当前供给通常会减少。 需要指出的是，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。 房地产供给练习 4．房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（　）。 A．该种房地产的价格水平 B．消费者的预期 C．该种房地产的开发成本 D．该种房地产的开发技术水平 E．房地产开发商和拥有者对未来的预期 答案： 房地产供给曲线 （三）房地产供给曲线 房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-2（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q），因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线（S）。 如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图3-2（b）所示，以S0为基础，如果房地产的开发成本上升，则整个供给曲线将由S。向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，则整个供给曲线将由S0向右位移到S0在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。 房地产供给曲线 房地产均衡价格 三、房地产均衡价格 在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。 图3-3是把图3-1（a）中的需求曲线和图3-2（a）中的供给曲线结合在一起所形成的。正点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，正点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，正点所对应的价格P，被称为均衡价格，所对应的数量Q被称为均衡数量。 房地产均衡价格及其形成 房地产均衡价格理论 均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上升；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上升。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。 房地产供求与价格关系的特殊性 四、房地产供求与价格关系的特殊性 在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国同类房地产的供求状况；④本地区同类房地产的供求状况。 与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。 * * 总价格、单位价格和楼面地价 例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/㎡，乙土地的单价为510元/㎡，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵（每平方米土地面积贵190元），此时精明、谨慎的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。例如，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/㎡，乙土地的楼面地价为170元/㎡。根据楼面地价来判断，乙土地反而比甲土地贵（每平方米建筑面积贵30元）。此时懂得楼面地价意义的买者，通常会购买甲土地而不会购买乙土地。这是因为，在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）