2013年4月考试房地产开发与经营管理第三次作业.docVIP

2013年月考试房地产开发与经营管理第三次作业一、填空题（本大题共10分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 征用土地具有 ______ 、 ______ 、 ______ 等三个明显的特点。2. 广告促销是指房地产企业通过精妙的构思、设计和适当的媒体组合来促进产品销售的形式，主要包括 ______ 、广告制作、 ______ 三部分内容。3. 商品房预售也叫做 ______ ，是指房地产开发公司已在开发建设中的尚未竣工的商品房推向市场，在收取 ______ 后，出售给买受人。4. 房地产商品的营销渠道是指实现房地产商品由 ______ 转移给消费者的途径。5. 资金成本：就是企业获取和使用资金所支付的代价，包括 ______ 和 ______ 两部分。二、名词解释题（本大题共15分，共 5 小题，每小题 3 分）1. 开发项目备案2. 规划建设用地面积3. 高价策略4. 房地产租赁代理5. 土地出让金三、计算题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某商业铺面建筑面积250平方米,地处商业中心,预计在未来30年的有效经营期限内,平均月租金预计为300元/平方米,年租赁成本约为租金的20%,年空置率为8%,假定市场期望的投资收益率为10%,请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？四、简答题（本大题共50分，共 5 小题，每小题 10 分）1. 简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。2. 目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有？3. 房地产投资的缺点，主要表现有？4. 分期分区开发有哪些优缺点？5. 建筑工程竣工验收必须具备的条件。五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）研究目标客户对产品策划有何影响？答案：一、填空题（10分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：强制性 安置性 改制性解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分2. 参考答案：广告定位 媒体组合解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分3. 参考答案：卖楼花 定金解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分4. 参考答案：开发者解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分5. 参考答案：资金筹集费用 资金使用费用解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分二、名词解释题（15分，共 5 题，每小题 3 分）1. 参考答案：开发项目备案,是投资体制改革后对社会投资项目实行的一种备案登记管理制度.解题方案：名词解释的解答比较模式化,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案评分标准：名词解释要求回答精准才能得满分,否则不得分.2. 参考答案：规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。解题方案：从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。评分标准：名词意思解释完全正确给3分，比较正确给2分，不太正确给1分。3. 参考答案：是新产品上市初期,把产品价格定得尽可能高,以求在产品生命周期的初期获得高额利润.解题方案：名词解释的解答比较模式化,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案评分标准：名词解释要求回答精准才能得满分,否则不得分.4. 参考答案：房地产租赁代理：是为房地产租赁活动提供劳务服务的一种经济活动，它是出租人与承租人之间建立租赁关系的重要渠道。解题方案：从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。评分标准：名词意思解释完全正确给3分，比较正确给2分，不太正确给1分。5. 参考答案：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。解题方案：从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。评分标准：名词意思解释完全正确给3分，比较正确给2分，不太正确给1分。三、计算题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：总价:300×12×（1-20%）×（1-8%）/10%×[1-1/（1+10%）30解题方案：收益法估算的方法要掌握,然后看清题干要求,先根据月租金计算出年租赁收入,并扣除年空置率带来的损失,从而根据收益率得出最终结果.评分标准：计算题要求计算过程严谨,结果正确,过程正确,计算结果错误可适当扣分,过