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关于《朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区12宗土地规划方案及国有土地使用权出让》 分析与建议 4月30日，北京市土地整理储备中心发布了“朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标公告”。本次招标首次采用了规划方案及国有建设用地使用权一起出让的方式，出让宗地中包括中服地块。 一、项目基本情况 （一）宗地位置 本次出让的12宗地块位于CBD核心区，东至针织路、西至东三环、南至建国路、北至光华路。 地块划分图 宗地区位图 （二）宗地规划指标及利用条件（见下表） 交易编号 地块名称 用地性质 土地面积 （平方米） 建筑控制规模 (平方米) 控制高度 鼓励产业类型 京土整储招（朝）[2010]056-1 3 商业金融 10489.757 140000 200米左右 鼓励金融机构 京土整储招（朝）[2010]056-2 4 商业金融 10030 140000 200米左右 鼓励金融机构 京土整储招（朝）[2010]056-3 5 商业金融 9578.059 120000 150米左右 鼓励金融机构 京土整储招（朝）[2010]056-4 6 商业金融 11007.36 180000 300米左右 鼓励金融机构 京土整储招（朝）[2010]056-5 8 商业金融 8468.488 180000 260米左右 鼓励总部 京土整储招（朝）[2010]056-6 9 商业金融 7410.622 80000 150米左右 鼓励总部 京土整储招（朝）[2010]056-7 10 商业金融 8046 100000 150米左右 鼓励总部 京土整储招（朝）[2010]056-8 11 商业金融 7483.942 140000 200米左右 鼓励金融机构 京土整储招（朝）[2010]056-9 12 商业金融 8427.216 180000 300米左右 综合体 京土整储招（朝）[2010]056-10 13 商业金融 7840.037 120000 150米左右 鼓励金融机构 京土整储招（朝）[2010]056-11 14 商业金融 16401.374 180000 150米左右 鼓励总部 京土整储招（朝）[2010]056-12 15 商业金融 11477.732 300000 400米左右 综合体 合计 116660.587 1860000 （三）投标要求 1、本次地中华人民共和国境内外企业独立联合。、 （四）宗地现状 Z3-Z6地块现状（原中服大厦地块）： 完成了拆迁及地上物的拆除等土地一级开发工作。另宗地内两侧有建筑规模约3500平方米的办公室未拆除，现已腾空。宗地北侧代征道路内尚有日坛中学光华路分校的占地面积413平方米部分校舍未拆除。 其他地块（Z8—Z15）现状 宗地内有大量的企业、工厂、住宅楼及相关建筑物未进行土地一级开发，包括北京汽修六场、中国纸浆造纸研究院、科伦大厦、清华大学继续教育研究院、勤和别克4S店、上海大众4S店、北京电线电缆总厂、北京工具厂、中基新东方写字楼、阳光大业写字楼、如家快捷酒店以及街边大量商铺等。 根据项目现场情况，本次出让招标的12宗地块，极有可能先出让为已做完一级开发的Z3-Z6地块（原中服大厦地块），而其他地块（Z8—Z15）因拆迁未完毕，预计今年不会出让。 二、项目分析 （一）项目地块价值分析 地段地理位置优越，是本项目的最大亮点。项目西起东三环，东至西大望路，南临建国路，北至光华路，总占地116660平方米，规划总体建设规模约1860000平米。 此地块是CBD的中心点，是交通枢纽的中心区，也是人口最密集的中心点，与新央视大楼、国贸隔街相望，该项目必然建设成为高端产品。该区域是CBD仅有的商业用地，是目前朝阳区最好的地块，具有极高的土地资源稀缺性。而且周边配套较完善，人文环境较好。由于地理位置的特殊性，被业界称为北京CBD最有价值的土地。同时，在北京建设“世界城市”政策大环境下，CBD地位更加突出，对国内外资金、信息、客群等各类资源的吸纳性会持续快速增长，在此背景下，CBD核心区的房地产价格水平会继续保持较快的增长态势。 根据规划，该区域用地都是商业金融用地，未来都是办公类建筑，而地块控制高度为50米-400米左右，必然建成北京高端建筑群。 （二）周边市场分析 该区域周边配套完善。周边主要聚集写字楼和酒店，三宇宾馆、中国大饭店、南航大酒店、艾维克酒店、嘉里中心饭店、伯豪瑞廷酒店、富邦国际酒店、阳光财富大厦、北京国际中心、世华国际中心、金华太写字楼、国贸中心、华贸大厦等。除此之外，由于紧邻地铁1号线和10号线国贸站，加之周边经过的公交车辆非常多，交通出行方面很便利。 随着CBD核心区建设