住宅小区配套设施的权属问题.PDFVIP

房地产业务中心 房地产业务团队 2016 年8 月18 日｜第2 号 住宅小区配套设施的权属问题 【研讨要点】 开发商是否有权处分其投资建设的幼儿园、会所等配套设施 【研讨笔记】 住宅小区的幼儿园、会所、体育中心、卫生服务等配套设施或配套建筑（以下简称为“配套设 施”），均是为满足本小区及就近社区居民生活需要或提升其生活品质，而由建设单位按国家及地 方有关规定或地方政府要求与小区内的商品住宅同时开发配建的具备公共服务功能的物业。其通常 为功能配套，即在功能上必须服务于社区居民的生活管理、科教文卫或休闲娱乐等需求，而其属于 谁所有，有的有法律规定，有的没有明确规定，根据物权法定原则，对于法律没有明确规定权利归 属的配套设施，必然容易引发争议。 住宅小区的配套设施除幼儿园、会所外，其他容易引发权属争议的还有老年人活动站、社区体 育中心、卫生服务站以及超出要求配建面积建设的物业服务用房等。那么其权属究竟归谁所有？开 发商能否转让、出租？ 一、对幼儿园、会所等配套设施权利归属的判断原则 根据物权法定原则，以及物权法“第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及 其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”之规定，住宅小区配套 设施的权属应区分不同情况并依以下顺序逐步进行判断： 德衡律师集团房地产业务团队旨在为房地产企业客户提供优质的法律服务和最新的法律资讯，帮助房企 客户提升法律风险防控能力。 第 2 号 第 1/4 页 德衡律师集团客户通讯 ▪ 房地产业务团队 第 2 号 第 1 / 4 页 1、法律或司法解释明确规定属于某主体所有的，应依照法律规定判断其权属，如物权法第七十三 条规定“建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”，所以住宅小区内，开发商要求配建的物 业服务用房属于全体业主共有。 2 、法律或司法解释规定可以约定归一方所有的，按照相关文件约定判断其权属。如物权法第 七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠 或者出租等方式约定。”所以，对于住宅小区内规划的车位，应当在合同中约定其权属。 3 、用于科教文卫或敬老、治安、环保等社会公共服务的配套设施（以下称为“公益配套”） 的权属，应根据挂牌文件、项目协议书、当地规范性法律文件或项目规划审批文件中的要求来判断， 若该等文件明确要求在建成后无偿移交给政府或相关行政主管部门的，其所有权归国家并由政府或 行政主管部门行使；若该等文件要求建成后由政府按照成本价格回购，则在政府支付对价的情况下 其所有权归国家并由政府或相关行政主管部门行使。 4 、住宅小区内配建的属于专有性质的物业（计入了小区容积率、具有构造上的独立性、功能 上亦能独立使用），项目规划审批文件中有对物业功能的要求，但挂牌文件、项目协议书、当地规 范性法律文件等均未要求建成后移交政府，则该等配套设施属于开发商所有，其有权处分，但不得 改变规划的使用功能。 5 、住宅小区内配建的非专有性质的物业（在构造和功能上能独立使用，但未计入小区容积率）， 项目规划审批文件中有对物业功能的要求，但挂牌文件、项目协议书、当地规范性法律文件等均未 要求建成后移交政府，该等配套设施，若其面积已列入住宅公摊面积，则应归业主共有，若未列入 住宅公摊面积，则可以由开发商在商品房预售合同中与业主约定其权利归属（未约定的，归业主共 有）。但无论归谁所有，均不得改变规划的使用功能。 二、对幼儿园、会所等配套设施权利归属的具体判断 根据以上原则，对法律法规未明确规定其权属的幼儿园、会所等物业应依据前述第3、4、5 项原则综合进行判断。具体说来，若某个物业同时满足以下①+②+③或①+②+④的条件，则归开 发商所有： ①系依据批准的规划进行建设； ②但挂牌文件、项目协议书、当地规范性法律文件或项目规划审批文件中未明确要求为政府免 费配建或建成后由政府回购（若有则归国家所有或由政府回购）； ③其建筑面积计入了小区容积率、具有构造上的独立性、功能上亦能独立使用（反之则属于业 主共有）； 德衡律师集团客户通讯 ▪ 房地产业务团队 第 2 号 第 2