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关于容积率与建筑密度的若干研究 （前柏涛项目经理培训资料） 速算法 模型前提：假设只有一种建筑类型（且各层的面积一致），且每栋层数一致， 公式推导 S建＝S用地 * 建筑密度Ｄ*层数Ｆ P容积率＝S建筑/S用地 推出 P=S用地 *D*F / S用地＝D*F 即容积率＝密度*层数 实际应用 建筑密度一般是在25%以下，现按一般中等的建筑密度为0.2来算，假设建筑为单一类型，如果纯别墅，纯高 层 0.4的容积率 0.4＝0.2*2 即二层 即为独栋别墅级别(现实中纯别墅的建筑密度应远小于0.2，因此层高会高 于2层) 0.7的容积率 0.7＝0.2*3.5 即三层半 如果压成二层半，就可能是密度稍增大，即是联排别墅的级别 1.2＝0.2*6 6层洋房的级别 2.5＝0.2*12 小高层级别12层以上 3.0＝0.2*15 中高层15以上 4.0＝0.2*20 纯高层20层以上（事实上由于间距要求，高层部分的密度会远小于0.2，一般在0.15-0.2 间，因 此层高会更高） 实例验证 2011江苏大丰项目 2.4 的容积率 估算 2.4=0.2*12 20% 12 纯高层住宅 即 的建筑密度平均层数为 层的纯小高层 当前规划 3 现在增加了低层的产品类型，减少高层数量，加入 层联排住宅后，密度变大，同时高层层数增 高，平均层数变为20F(按总图平均层数计算) 验算 当前总密度为26%，高层密度仅为11% 低层密度为15% 按 容积率＝密度*层数 计算 0.11*19+0.15*2.5 2.2+0.375 2.465 19 20 ＝ ＝ 较为接近于规划平均层数 层 2013大理艺术完家园一期（纯住宅）项目 0.75的容积率 估算 0.2 若按 的建筑密度计算 0.2*3.75 0.75 ＝ 要三层多，说明建筑密度太小，总量做 不到要求 现规划 0.3 联排别墅， 的密度 0.3*2.5 0.75 ＝ 二层半的层数，可以符合要求！ 2011 昆明银海尚御项目 2.61 的容积率 估算 0.2*13 2.6 ＝ 小高层 17000 1/3 项目难点：左边为 平米的城市公园用地，是不可建的，挤占了 的可用建设范围，另有 80 70% 限高 米的航空限高要求，还有 小户型的要求。 22% 440 25 80M 如按 的建筑密度，一梯四户 平单层面积， 层（