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实物期权方法在房地产开发中的应用分析

摘 要 房地产投资由于其产业自身的特点,具有一些有别于其它投资的特征。首先, 房地产投资对象的固定性和不可移动性,一旦实施了投资,其产品就会永久固定, 无法随着周围环境和条件的变化傲相应调整,因此投资前的决策非常重要;其次, 房地产投资过程周期长、成本高,从土地所有权的获得、建筑物的设计、施工到 建筑物的投入使用,最终收回投资,需要相当长的时间,而且房屋建筑是大量建 筑材料的堆积,耗资巨大,如果前期决策失误,将造成很大的损失;再后,房地 产资产的低流动性:房地产商品不像一般商品可以在短期内售出。其交易过程时 间较长,因此,商品易受外部因素的影响而使其价值贬值。以上这些都对投资决 策提出了更高的要求。如果决策失误,将绘投资者带来巨大的经济损失,因此, 研究房地产投资决策对企业的发展和效益具有十分重要的意义。 实物期权充分考虑了项目的潜在价值,如项目所蕴含的延迟期权、扩大期权、 放弃期权等。这些权利的价值是由决策者的决策灵活性创造出来的。机会、柔性 等概念在投资决策中的广泛使用,说明了实物期权理论广泛的现实意义和对传统 决策方法的更新,实物期权因此被称为是投资决策的革命。在房地产投资决策领 域,实物期权理论的应用使决策者的灵活性价值得以体现和量化,从理论上修正 了传统决策方法的缺陷和不足,使房地产投资决策更加科学合理,具有重要的理 论意义,因此相关研究发展也很快。但是从目前各种公开发表的相关文章来看, 大部分都是对其中某个或某几个方面的讨论,而具体结合实际应用加以全面探讨 的并不多见。 本人水平所限,不能在基础理论层面上有更多突破,于是针对前人研究中相 对薄弱的部分,着重从实证角度对这一课题进行研究。在对相关理论进行阐述和 研究后,运用实证研究方法对实物期权在房地产开发中的应用展开讨论,其中重 点对房地产的估价和商品房的预售价格制定问题进行了研究,希望得出比较有价 值的结果。但是实物期权方法毕竟是个新事物,因此文章最后对该方法进行了一 定的反思,作为对实物期权方法的完整性孙充。 本文分四章。 第~章,介绍期权和实物期权的基本概念和理论;第二章,分析房地产丌发 中的净现值法以及缺陷,主要分析房地产开发中存在的种种期权特征,并对实物 期权方法在这一领域中的可用性加以探讨;第三章,就实物期权方法在房地产开 发中的应用展开实证研究,其中包括房地产估价和预售价格决定等问题;第四耄, 反思实物期权方法存在的不足,对其实际应用前景加以分析和探讨。 关键词:期权实物期权净现值布莱克.斯科尔斯模型估价 Abstract The inrealestate investment hassome with specialsymbols other compared of ofits kindsinvestmentsbecause of characteristic.First,theinvestmentof oUjects realestatehave and cannotbe the fixityimmobility;theproducts adjusted following of thedecisionbeforeinvestmentis conditions,SO change veryimportant。Second,the is andthe lost if

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