“首先满足业主的需要”的规范意义——《物权法》第.docVIP

　　“首先满足业主的需要”的规范意义——《物权法》第 关键词: 法律规范/授权第三人规范/相对无效/首先满足业主的需要 内容提要: 《物权法》第74条第1款在性质上属于授权第三人规范，建设单位违反该款的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主应当有权向人民法院申请撤销该合同，该撤销权并应在1年内行使。“首先满足业主需要”应理解为在时间上首先满足购买住宅及经营性用房的业主的现实需要。 一、问题的提出 《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定主要是针对“现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放”[1]的现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，在一定程度上体现了法律对市场的干预。[2]其理论基础在于车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上应以满足业主需要有前提。[3]具体操作上，开发商可能会向业主发出要求其在一定期间内决定是否购买车位、车库，也可能在签订购房合同时对此作出明确约定。[4] 这一规定界定模糊，缺乏可操作性，但也并非有学者指出的那样“由于第2款的规定，使第1款的规定徒有虚名，难以发挥作用”[5]。 “首先满足业主需要”究竟属于什么性质的规范？怎样才算是“首先满足业主需要”？开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定？所有这些均值研究。本文不揣浅薄，就《物权法》第74条第1款的理解与适用问题及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）中的相关问题一陈管见，以求教于同仁。 二、“首先满足业主的需要”的规范性质 建设单位如违反本款规定，将车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，其效力如何认定?这涉及《物权法》第74条第1款所定“首先满足业主的需要”的规范性质的界定。对此，有学者认为，“这一规定只能在交易秩序上起一种倡导性的作用，对权属问题没有实质性的意义”；[6]“在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法应当享有的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。所以，笔者认为，《物权法》第74条的规定，在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。”[7] “从稳定社会和生活秩序的角度出发，宜认定其为效力性规范。”[8] 《物权法》第74条第1款在“首先满足业主的需要”之前使用了“应当”一语，很容易使人对其规范性质产生误解。传统民法上通常将法律规范依其对法律行为效力的影响而分为任意性规范和强制性规范，如果这一分类是周延的，《物权法》第74条第1款自不属于任意性规范，当属强制性规范无疑。准此以解，如果建设单位违反“首先满足业主的需要”的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，其交易即因违反法律的强制性规定而无效，[9]这种无效属于自始、当然、确定、永久无效，不仅在出售、赠与或者出租车位、车库的当事人之间无效，对于上述当事人以外的任何人都无效。果若如此，《物权法》第74条第1款则过分重视相关当事人利益的维护，而置交易的安全与便捷于不顾。依学理，只有在损害国家利益或者社会公共利益，存在严重违法性的情况下，某一交易行为才会被确定为这种绝对无效。而建设单位出售、赠与或者出租车位、车库的行为往往只涉及到交易当事人及当事人之外的小区业主的利益，与国家利益、社会公共利益无关，因此，将《物权法》第74条第1款理解为强制性规范不妥。 有学者认为，对交易关系背景下交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间利益的规范大抵属于“授权第三人规范”，以区别于对交易关系背景下交易各方之间的利益进行调整时的任意性规范和倡导性规范。所谓授权第三人规范，是指授予交易关系以外特定第三人一项权利，该项权利可以决定影响其利益的交易行为的效力。在我国现行民事立法中，该项权利或为撤销权，或为请求人民法院确认交易行为相对无效的权利。[10]本文赞成这种类型化的方法，并认为建设单位出售、赠与或者出租车位、车库的行为“首先满足业主的需要”在规范性质上应当属于“授权第三人规范”。在这里，交易当事人应是出售、赠与或者出租车位、车库的当事人，即建设单位和交易相对人，业主即为第三人。建设单位违反“首先满足业主的需要”的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主应当有权向人民法院申请撤销该交易或确认该交易无效。 《征求意见稿》第5条第1款规定：“建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，