资产配置中的作用46.pptVIP

这是一个成熟市场房地产信托投资基金的模型 金杜律师事务所（中国第一个海外上市Reits，越秀Reits的法律顾问）帮我们按这个架构建立了我们的商业房地产投资组合，为了： 1.结构清晰 2.管理规范 3.未来如果去上Reits比较容易，有扩展性 * 前3页ppt讲的是我们的商业房地产投资组合的架构，这页开始的是讲我们的做这个投资组合的战略 我们切入是从第8个步骤进入，一直持有到第13个步骤退出 8-12个步骤相对前面的1-7房地产开发阶段有明显的增值，收益优势 而我们的退出就是通过第13个阶段，这个阶段又叫做固定资产证券化的过程，其实质不再是单纯的物业增值，而是通过金融工具，创造流通，带来的增值 * 这是我们商业房地产投资组合的战术，只投资于商业地产中的3类，能够相互配合，优势互补的3类，以实现我们的商业房地产投资组合的配置需求 * 我们购买次序，金额，品种也是有计划的发展中的，计划的未来目标就是把我们打造成一个可以IPO公众发行的Reits，这就是顾问公司为我们的商业地产投资组合设定的方向步骤 * * * * * * * * REITs在我资产配置中的作用 保险 债券 基金 股票 住宅房地产 人生财产的保障：回报率低，占净资产的1-2%，不宜多投。 是信用及杠杆性投资的现金流保护神：占净资产投资的10-20%，8-12%增值，4-8%抗风险。保本金。 成长性投资：必要时可用于现金流。占净资产的10-20%。 进取性投资：成长快、利润高，有较大的复利增长收益。占净资产的20-30%。 进取性加杠杆投资：单利增长，总资产放大为主要增长点。占净资产的10-20%。 激进性加长杠杆投资：单利增长，总资产每年以倍数增长。占净资产的20-40%。 商业地产REITS 资产配置中6种基本工具的功能 * 资产配置组合 有大配置，其中也有小配置 顾问公司—资产管理人 资产管理人负责用专业眼光进行组合投资，履行专业投资管理人的职权,对置业公司的不动产投资提供建议和进行管理。同时作为资产管理人按照投资收益收取约定回报。 房地产开发的十三个步骤 1、土地拆迁 2、七通一坪 3、规划、设计 4、地基 5、土建（框架土建） 6、基础设施（管道、空调、水等） 7、内外装修 8、验收（建筑质量等各种验收） 9、售楼（预售、或现售） 10、交楼验收（管理委员会进场） 11、招商、招租、装潢、装饰、装修开业 12、两年商业发展和培育期 13、业态成熟、物业增值，二手交易流通（越秀） 开发周期：2-3年 自有资金+贷款+赊账 利润率30% 周期长，资金量大 资金利用率低 增值少 风险大 周期：1-2年 按揭购买 增值30%～100% 杠杆购买 周期短、投入少 回报高、风险小 可细拆分割、可标准计量、可凭证授权、可方便交换 ——具备资产证券化的全部条件 写字楼：杠杆最大化 信用、人脉、品牌（信用背书最高级别） 商 铺： 资产增值加长期稳定现金流 酒店式公寓：独立金融产品 （资产证券化起始规模） 三种商业房地产的对比 REITS 10亿以上 酒店式公寓 商铺 5亿-10亿 写字楼 1亿--5亿 1千万-1个亿 第1—2年 第2—3年 第3—5年 IPO公众发行 创办期 成长期 发展期 复制扩张期 投资写字楼、商铺、酒店式公寓顺序 我的投资理财之路 2007 2011 * 一、2007--新手上路 人有多大胆，地有多大产！！ 总资产！ 2007年12月 资产表（单位：元） 年限 项目 首付 贷款 面积 年限 月供 月租 资产 现值 2007.07 云峰花园 23万 90万 102 25 5300 100万 100万 2007.10 隆德公寓 12万 42万 42 25 2200 3300 53万 53万 房产合计 35万 132万 7500 3300 153万 153万 证券 7万 9万 信用卡：10万(已用7万) 私人借款:20万 总资产：162万 总负债：159万 净资产：3万 净总比：2% 种类 项目 流入＋ 流出－ 余额 经营性 工资 15 15 融