深圳鸿荣源地产——熙园山院卖点分析报告.docx

熙园山院产品卖点分析鸿荣源置业集团（深圳）有限公司设计研发中心熙园山院项目组一、项目概述熙元山院项目位于宝安二线拓展区内--龙华新城核心片区，龙华街道玉龙路西侧。龙华是继南山之后深圳房地产开发的又一热点区域，有“福田中心后花园”的美称，周边环拥100平方公里的原生态森林公园。片区内已形成以圣莫丽斯、水榭山为先行典范的别墅豪宅群落，同时拥有便利的现代城市道路网络，正在规划兴建的地铁、城市轻轨将龙华与深圳中心区实现全面对接。项目总用地面积 68700.00平方米,其中绿地用地面积24732平方米,建筑占地面积13791.66平方米。容积率为1.2，总建筑面积 106058.55平方米，其中规定容积率面积82437.75平方米。项目产品类型丰富，基本上涉及到豪宅产品的各种类型--双拼别墅、联排别墅、叠墅、花园洋房及高层。高层套型面积从145平米到380平米空中大宅；别墅建筑面积由180平米到305平米，以260平米到280平米为主。二、规划部分：严格按照鸿荣源地产《规划与建筑设计评价导则》之《产品规划设计》专篇进行控制，总结公司豪宅产品开发经验及教训进行产品规划，注重日照、采光、通风、交通、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。由于用地西北侧为山地，南侧为已开发的小区，故将主要出入口设在东侧玉龙路上，次要出入口（即消防车出入口）也设靠东北角地段，满足小区两个出入口要求。高层业态与多层业态分区布置，减少对多层住宅的影响。北向高层的集中式与南向多层的院落式布局更是相得益彰，高层的无限借景和多层的私享院落空间都做到最大化发挥。由于用地靠近山体生态控制线，山地特征显著。为减少对原始地形地貌的破坏，依山就势创造出有特色的山地别墅项目。总体规划从保护生态环境出发，原则上避免大填大挖，操作上对原有不利地形进行适度改造，主要车行道沿山坡盘旋曲折，保证坡度的舒适和对山体的顺应。临玉龙路组团利用山体自然地形形成天然屏障，与绿化一起减少玉龙路交通噪音对小区的影响。利用中间低洼形成水体，利用原山包形成若干个半岛状山坡，水体沿半岛在用地内蜿蜒曲折，从宽阔的水面到山谷叠水，优化提升了内部环境空间质量。设计上也在各类水系的日常维护和效果展示充分考虑上做到完美平衡。预留指状公共空间进行园林软景建设，将绿色渗至半岛空间，保证户户景观资源最大化，同时岛状花溪式组团设计使院落空间得私密性得到保证。为避免高墙大院给公共空间带来的压抑感同时有保证私有空间的领域感及私密性，软隔离成为主导，公共空间与私密空间、邻里之间的分割以灌木、乔木等为主辅以通透性的栏杆进行划分，营造生态社区的概念。 从保护环境角度出发，采用传统民居“吊脚楼”形式，将建筑的首层放在坡地的低处，这样既减少了土方开挖，又最大程度地保持了原始地貌和植被，又使多层建筑依山而建形成空间丰富的山地住宅。入户层放在坡地的高处并配以前院，创造出双首层、多首层的空间，营造立体花园院落，将别墅的亲地特性充分体现。 沿坡地布置住宅单体，户型大小对景及朝向相匹配，使各单元拥有均好性景观。高层住宅沿用地北侧布置，间距宽阔显现出舒适的空间形态，同时拥有无限的山景视线。点式高层的布置方式减少了高层建筑对小区的压迫感。 在主入口广场南侧布置居委会和少量公共配套设施，建筑呈半围合设置形成台地状公共场所与景观。 交通组织设计采用大外环小分支的处理，在保证道路自然畅顺、合理的前提下做到了道路面积比例的最小化，留出更多的空间给园林绿化和建筑庭院。车行道顺应地形环绕各个半岛顶部，保证顺畅进入每幢住宅首层和高层住宅地下室，也保证不干扰大量面水坡地的安静与私密性。车行道以环状加枝装的体系构成，以尽端路为主，杜绝十字路口，所有路口均为丁字形，有效降低车速，做到通而不畅，提高小区内部安全性。主车道都配有单边人行道和公共景观绿化，主要交叉口与尽端式都设有绿岛，为回转交叉提供了良好的便利与景观。三、建筑部分（一）户型卖点：严格按照鸿荣源地产《规划与建筑设计评价导则》之《产品户型设计》专篇进行控制，并以《住宅户型评价表》进行量化评价，从居室空间、功能要求、家庭结构等角度多方位进行比较，优化选择。A、高层建筑根据不同的用地条件，合理布置户型分布，以求户型的均好性。设计上在满足高层面积指标前提下采用一梯三户塔式及一梯两户单元式组合构成，尽量减少一梯多户形态中户与户间带来的生活干扰。大平面布局实用紧奏，宽紧有度，实用率高。每户布局以起居室为主，厨房、餐厅、卫生间相邻布置，卧室集中布置，功能明确，动静有别；所有套型空间都至少满足三个功能空间（客厅、主卧一个和次卧一个）南向，所有厅房主空间经过精心设计安排争取到最好的朝向、景观及通风。 入户花园及N+1升级空间的设置，将绿色带进户内的同时给客户的家居生活实用方面带来N种可